Als je een bedrijfspand koopt, betaal je overdrachtsbelasting van 10,4% over de waarde van het pand. Dat geldt ook als je een onderneming overneemt waarbij onroerend goed betrokken is. Dit tarief is fors hoger dan het tarief voor woningen, dus het loont om goed te weten hoe het precies werkt voordat je de koopovereenkomst tekent.
De belastingdienst berekent de overdrachtsbelasting over de koopsom of de WOZ-waarde, afhankelijk van welke hoger is. Bij bedrijfsvastgoed is het altijd het hoge tarief van 10,4% van toepassing, tenzij je gebruik kunt maken van een vrijstelling.
Hoe bereken je de overdrachtsbelasting voor een bedrijfspand?
De berekening is eenvoudig: neem de aankoopwaarde (of WOZ-waarde als die hoger is) en vermenigvuldig die met 10,4%. Stel je koopt een bedrijfspand voor 400.000 euro. Dan betaal je 10,4% x 400.000 = 41.600 euro overdrachtsbelasting. Dit bedrag komt bovenop de koopsom en moet je bij de notaris afrekenen op het moment van overdracht.
Bij een overname van een onderneming is het soms lastiger te bepalen welk deel van de overnameprijs aan het onroerend goed toegerekend moet worden. De belastingdienst kijkt dan naar de waarde van het pand op het moment van overdracht. Het is verstandig om die waarde vooraf goed vast te laten leggen, zodat je achteraf geen discussie krijgt over de grondslag.
Wanneer betaal je 10,4% overdrachtsbelasting?
Het tarief van 10,4% geldt voor alle onroerende zaken die niet als woning worden gebruikt. Denk aan kantoorpanden, winkels, magazijnen, productiehallen, horecapanden en bedrijfsruimten. Ook bij de aankoop van aandelen in een zogeheten onroerendgoedlichaam (een bv of nv waarvan het bezit voor een groot deel uit vastgoed bestaat) kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. De belastingdienst kijkt dan of er in feite sprake is van de overdracht van onroerend goed, ook al koop je formeel aandelen.
Let op: ook als je een pand via een veiling koopt, geldt dit tarief gewoon. De manier waarop je het pand aanschaft, maakt voor het tarief geen verschil.
Vrijstellingen: wanneer betaal je geen of minder overdrachtsbelasting?
Er zijn situaties waarbij je geheel of gedeeltelijk vrijgesteld bent van overdrachtsbelasting op een bedrijfspand. De bekendste vrijstellingen zijn:
- Bedrijfsfusie of splitsing: bij bepaalde juridische herstructureringen, zoals een fusie of splitsing van vennootschappen, geldt een vrijstelling. Hier zijn strikte voorwaarden aan verbonden; je moet de vrijstelling vooraf aanvragen bij de belastingdienst.
- Inbreng in een bv: als je een eenmanszaak of vof inbrengt in een bv en daarbij onroerend goed meegaat, kan onder voorwaarden een vrijstelling gelden.
- Samenloop met btw: als over de levering van een bedrijfspand ook btw verschuldigd is (bij een nieuw pand of bij een pand dat nog niet in gebruik is genomen), hoef je normaal gesproken geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel kun je in bepaalde situaties kiezen: dan is het slim om de btw- en overdrachtsbelastingberekening naast elkaar te leggen en te zien wat financieel gunstiger uitpakt.
- Terugkoop binnen zes maanden: als je een pand koopt dat de verkoper kortgeleden al heeft gekocht, kan een vermindering gelden op basis van de eerder betaalde overdrachtsbelasting.
Vrijstellingen zijn niet automatisch van toepassing. Je moet ze altijd actief claimen en goed onderbouwen. Een belastingadviseur of notaris kan daarbij helpen.
Btw of overdrachtsbelasting: de samenloopregeling
Bij de aankoop van een nieuw bedrijfspand of een pand dat korter dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, is de levering belast met btw (21%). In dat geval ben je vrijgesteld van overdrachtsbelasting, zodat je niet dubbel betaalt. Dit heet de samenloopvrijstelling. Maar pas op: als de koper de btw niet kan aftrekken (omdat hij vrijgestelde prestaties levert, zoals een verzekeraar of zorginstelling), betaalt hij alsnog btw zonder aftrek. Dan kan het soms gunstiger zijn om te opteren voor een vrijgestelde levering, waarbij je wél overdrachtsbelasting betaalt. Dit vraagt om een concrete doorrekening per situatie.
Overdrachtsbelasting bij aankoop van aandelen in vastgoed-bv
Koop je aandelen in een bv die voor minimaal 50% bestaat uit onroerend goed, dan kan de belastingdienst dit aanmerken als een belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Dit geldt als het onroerend goed voor minimaal 30% in Nederland ligt en het onroerend goed als belegging wordt gehouden. In dat geval betaal je over jouw aandeel in de waarde van het vastgoed het tarief van 10,4%. Deze regel voorkomt dat mensen de overdrachtsbelasting op bedrijfsvastgoed omzeilen via een aandelentransactie.
Praktische stappen bij de aankoop van een bedrijfspand
- Controleer vooraf of de aankoopsom of de WOZ-waarde hoger is. Die hoogste waarde is de grondslag voor de overdrachtsbelasting.
- Bekijk of je recht hebt op een vrijstelling en regel dat tijdig via je notaris of belastingadviseur.
- Bepaal of het pand nieuw is en of er btw in het spel is. Dat kan de overdrachtsbelasting uitsluiten.
- Reken de overdrachtsbelasting mee in je financieringsplan. Bij een pand van 500.000 euro is dat al snel 52.000 euro extra.
- Laat de koopovereenkomst en de fiscale gevolgen altijd toetsen door een notaris of fiscalist voordat je tekent.
De overdrachtsbelasting op een bedrijfspand is een flinke kostenpost die je niet mag onderschatten. Met 10,4% over de volledige aankoopwaarde loopt het snel in de tienduizenden euro’s. Controleer altijd of een vrijstelling van toepassing is, en laat bij twijfel een specialist meekijken. Dat kan je een aanzienlijk bedrag besparen.
