Kosten koper berekenen doe je door bovenop de koopprijs van de woning een aantal vaste kostenposten op te tellen. In de meeste gevallen kom je uit op zo’n 5 tot 6% van de koopsom, afhankelijk van je situatie. Hieronder lees je precies wat die kosten zijn, hoe je ze berekent en waar je op moet letten.
Wat valt er onder kosten koper?
De term “kosten koper” (afgekort k.k.) staat voor alle bijkomende kosten bij de aankoop van een bestaande woning. Ze zijn voor rekening van de koper, vandaar de naam. De grootste post is de overdrachtsbelasting. Daarna volgen de notariskosten en de kosten voor eventuele hypotheekadvies en taxatie.
- Overdrachtsbelasting: voor woningen die je zelf gaat bewonen betaal je 2% van de koopsom. Koop je een woning als belegging of verhuur je hem, dan geldt een tarief van 10,4% (tarief 2026).
- Notariskosten: je betaalt voor de leveringsakte (overdracht) en de hypotheekakte. Samen kosten deze naar schatting tussen de 1.000 en 2.500 euro in 2026, afhankelijk van de notaris en de regio.
- Taxatiekosten: een taxatierapport is verplicht als je een hypotheek afsluit. Reken op naar schatting 400 tot 800 euro in 2026.
- Hypotheekadvies en bemiddeling: als je een adviseur inschakelt, betaal je daar aparte kosten voor. Naar schatting ligt dit rond de 1.500 tot 3.500 euro in 2026, afhankelijk van de aanbieder.
- Bouwkundige keuring: niet verplicht, maar sterk aan te raden bij oudere woningen. Kosten liggen naar schatting rond de 300 tot 600 euro in 2026.
- Makelaarskosten: als je een aankoopmakelaar inschakelt, betaal je ook die zelf. Dit is geen vaste post, maar kan oplopen tot 1 tot 2% van de koopsom.
Kosten koper berekenen: een concreet rekenvoorbeeld
Stel: je koopt een bestaande woning voor 350.000 euro en je bent jonger dan 35 jaar. Als je voldoet aan de voorwaarden voor de eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting (startersvrijstelling), betaal je 0% overdrachtsbelasting. Maar voldoe je niet aan die voorwaarden, dan betaal je 2% over 350.000 euro, wat neerkomt op 7.000 euro.
| Kostenpost | Geschat bedrag (2026) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (2%) | 7.000 euro |
| Notariskosten (leveringsakte + hypotheekakte) | 1.500 euro |
| Taxatie | 600 euro |
| Hypotheekadvies | 2.500 euro |
| Bouwkundige keuring | 400 euro |
| Totaal | ± 12.000 euro |
Dat is in dit voorbeeld ongeveer 3,4% van de koopsom, maar dat komt doordat hypotheekadvies en keuring vaste bedragen zijn die relatief zwaarder wegen bij een hogere woningprijs. Bij een woning van 250.000 euro loopt het percentage al iets hoger op. De 5 tot 6% die vaak wordt genoemd is een vuistregel; je werkelijke kosten hangen af van welke diensten je afneemt.
De startersvrijstelling: let op de grens
Kopers jonger dan 35 jaar kunnen in 2026 in aanmerking komen voor de startersvrijstelling. Dat betekent dat je geen 2% overdrachtsbelasting betaalt. Maar let op: deze vrijstelling geldt alleen voor woningen tot een bepaalde maximale koopsom. De Belastingdienst stelt deze grens vast; in 2025 lag die op 510.000 euro, en voor 2026 wordt een vergelijkbare grens verwacht. Controleer de actuele grens via de Belastingdienst voordat je rekent op deze vrijstelling.
De vrijstelling is ook eenmalig. Gebruik je hem bij deze aankoop, dan vervalt hij voor een volgende woning. Koop je samen met een partner waarbij één persoon jonger dan 35 jaar is en de ander ouder, dan geldt de vrijstelling alleen voor het aandeel van de jongere koper.
Nieuwbouw valt buiten kosten koper
Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting en zijn de notariskosten anders opgebouwd. Nieuwbouwwoningen worden verkocht “vrij op naam” (v.o.n.). De btw is dan al inbegrepen in de prijs. Dat klinkt goedkoper, maar de aankoopprijs ligt bij nieuwbouw vaak hoger. Bovendien kunnen er nog aanvullende kosten bijkomen, zoals meerwerk of aansluitkosten. Het begrip “kosten koper berekenen” is dus specifiek van toepassing op bestaande bouw.
Zijn kosten koper fiscaal aftrekbaar?
Een deel van de kosten koper is aftrekbaar via de inkomstenbelasting, maar niet alles. De kosten voor de hypotheekakte en het hypotheekadvies mag je aftrekken als je een eigenwoningschuld hebt. De overdrachtsbelasting en de kosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar. De taxatiekosten zijn alleen aftrekbaar als de taxatie noodzakelijk was voor de hypotheekaanvraag. Vraag je adviseur welke kosten in jouw situatie precies aftrekbaar zijn.
Wil je snel weten wat jouw kosten koper worden? Pak de koopprijs van de woning, tel de vaste kostenposten hierboven op (op basis van de offertes die je opvraagt bij notaris en adviseur) en reken de overdrachtsbelasting apart uit op basis van jouw situatie. Zo kom je tot een realistisch totaalbedrag waarmee je weet hoeveel eigen geld je naast de hypotheek nodig hebt.
