In 2026 betaal je als jonge koper geen overdrachtsbelasting als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent en een woning koopt van maximaal € 555.000. Dit betekent een besparing van 2% van de koopsom, wat bij een woning van vier ton neerkomt op € 8.000 die je niet hoeft te betalen. De vrijstelling overdrachtsbelasting 2026 is speciaal bedoeld om starters een betere kans te geven op de woningmarkt.
Voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting in 2026
Om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling gelden er een aantal harde voorwaarden. Je moet voldoen aan alle punten tegelijk, anders vervalt de vrijstelling alsnog.
- Je bent minimaal 18 jaar en nog geen 35 jaar op het moment van de overdracht bij de notaris.
- De koopsom van de woning bedraagt maximaal € 555.000 (grens voor 2026 volgens de Rijksoverheid).
- Je hebt de vrijstelling nooit eerder gebruikt. De vrijstelling geldt namelijk maar één keer in je leven.
- Je gaat de woning zelf bewonen. Je mag de woning niet kopen als belegging of verhuur.
- Je verklaart dit schriftelijk via een eigen-bewoningsverklaring bij de notaris.
Koop je de woning samen met een partner? Dan gelden de voorwaarden voor ieder apart. Als jij 33 jaar bent en je partner 36, betaal jij geen overdrachtsbelasting over jouw deel, maar je partner wel 2% over zijn of haar deel. De notaris rekent dit nauwkeurig uit op basis van de eigendomsverhouding.
Wat kost het als je niet in aanmerking komt?
Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan betaal je het standaardtarief. Voor particuliere kopers die zelf in de woning gaan wonen maar niet aan de startersvoorwaarden voldoen (bijvoorbeeld omdat je al eerder de vrijstelling hebt gebruikt of ouder bent dan 35), is het tarief 2%. Koop je als belegger of koop je een tweede woning? Dan geldt het hoge tarief van 10,4%. Het verschil in kosten is dus flink, zeker bij duurdere woningen.
Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Stel je koopt een woning van € 400.000:
- Met startersvrijstelling: € 0 overdrachtsbelasting.
- Tarief van 2% (geen vrijstelling): € 8.000.
- Tarief van 10,4% (belegger): € 41.600.
De woninggrens van € 555.000: let op dit detail
De maximale woningwaarde voor de vrijstelling wordt elk jaar door de overheid aangepast. Voor 2026 ligt die grens op € 555.000 volgens de Rijksoverheid. Let op: het gaat om de volledige koopsom, niet om het deel dat je financiert met een hypotheek. Koop je een woning van € 560.000, dan vervalt de vrijstelling volledig. Er is geen gedeeltelijke vrijstelling voor het bedrag boven de grens.
Dit is een valkuil waar kopers regelmatig tegenaan lopen, zeker in een markt waar overbieden gebruikelijk is. Als je bod net boven de grens uitkomt, betaal je ineens 2% over de volledige koopsom. Bij een woning van € 560.000 is dat al € 11.200 extra. Het loont dus om goed op te letten bij het uitbrengen van een bod.
Eenmalige kans: gebruik hem verstandig
De vrijstelling geldt maar één keer. Heb je hem al gebruikt voor een vorig huis, dan heb je er in 2026 geen recht meer op, ook al val je nog binnen de leeftijdsgrens. De notaris vraagt je altijd om een verklaring te ondertekenen dat je de vrijstelling nog niet eerder hebt benut. Een valse verklaring afleggen is fraude en heeft serieuze juridische gevolgen.
Het is verstandig om niet te vroeg van de vrijstelling gebruik te maken als je twijfelt over je eerste woning. Gebruik je hem voor een goedkope starter-woning van € 200.000, dan bespaar je € 4.000. Koop je later een woning van € 500.000 en had je de vrijstelling bewaard, had je € 10.000 bespaard. Maar let op: je kunt natuurlijk niet vooruitlopen op toekomstige situaties. Koop je nu pas voor het eerst, dan is het simpel: gebruik de vrijstelling als je eraan voldoet.
Praktisch: zo regel je het bij de notaris
Je hoeft zelf weinig te regelen. De notaris verwerkt de vrijstelling overdrachtsbelasting automatisch in de leveringsakte als jij aangeeft dat je eraan voldoet. Je tekent een verklaring (de eigen-bewoningsverklaring en de eenmaligheidsverklaring) en de notaris draagt vervolgens geen of minder overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst. Zorg dat je vooraf alle benodigde documenten bij de hand hebt, zoals een geldig legitimatiebewijs waaruit je leeftijd blijkt.
Twijfel je of je aan alle voorwaarden voldoet? Overleg dan vooraf met je notaris of belastingadviseur. De Rijksoverheid heeft ook een duidelijke uitleg op rijksoverheid.nl. Zo kom je niet voor verrassingen te staan op de dag van de overdracht.
