Voor een vakantiewoning betaal je 8% overdrachtsbelasting over de aankoopprijs. Dat is het hogere tarief, omdat je er niet zelf voor langere tijd permanent in woont. Het lage tarief van 2% geldt alleen voor een woning die je zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken.
Dat verschil is in de praktijk flink voelbaar. Bij een vakantiewoning van 300.000 euro betaal je 24.000 euro aan overdrachtsbelasting. Bij hetzelfde bedrag als eigen woning zou dat slechts 6.000 euro zijn. Het maakt de aankoop van een vakantiehuisje dus aanzienlijk duurder dan de aankoop van een reguliere koopwoning.
Waarom geldt 8% overdrachtsbelasting voor een vakantiewoning?
De belastingdienst hanteert twee tarieven: 2% voor woningen die je zelf als hoofdverblijf gebruikt, en 8% voor alle andere situaties. Een vakantiewoning valt in die tweede categorie, omdat je er niet duurzaam en permanent in woont. Hetzelfde geldt voor een tweede woning, een beleggingspand of een woning die je verhuurt.
Het hogere tarief is in 2021 ingevoerd als maatregel om de woningmarkt toegankelijker te maken voor starters en doorstromers. Door beleggers en tweede-woningkopers meer te laten betalen, wilde de overheid de concurrentiepositie van gewone kopers verbeteren. Een vakantiewoning valt automatisch in die categorie, ongeacht of je er zelf gebruik van maakt of het pand verhuurt.
Rekenvoorbeeld: overdrachtsbelasting vakantiewoning
Stel, je koopt een vakantiehuisje in Zeeland voor 250.000 euro. Je betaalt dan 8% van 250.000 euro, wat neerkomt op 20.000 euro overdrachtsbelasting. Dit bedrag moet je bij de notaris voldoen op het moment van de overdracht.
| Aankoopprijs vakantiewoning | Overdrachtsbelasting (8%) |
|---|---|
| 150.000 euro | 12.000 euro |
| 250.000 euro | 20.000 euro |
| 350.000 euro | 28.000 euro |
| 500.000 euro | 40.000 euro |
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopprijs of de WOZ-waarde, afhankelijk van welke hoger is. Koop je een pand onder de WOZ-waarde, dan betaal je over de WOZ-waarde. Koop je boven de WOZ-waarde, dan is de koopprijs de grondslag.
Wanneer geldt wél het tarief van 2%?
Het tarief van 2% geldt alleen als je de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gaat gebruiken. Je moet dat schriftelijk verklaren bij de notaris. Heb je een vakantiewoning die je af en toe zelf gebruikt en de rest van het jaar verhuurt, dan geldt dit niet als hoofdverblijf en betaal je gewoon 8%.
Ook als je de woning aankoopt via een bv of een andere juridische constructie, betaal je het hogere tarief. Het gaat er om wie de woning gebruikt, niet om wie formeel eigenaar is.
Valkuilen bij de aankoop van een vakantiewoning
Een veelgemaakte vergissing is dat kopers aannemen dat ze het lage tarief kunnen claimen omdat ze de woning regelmatig zelf gebruiken. Dat is niet genoeg. De belastingdienst kijkt naar het gebruik als hoofdverblijf op de lange termijn, niet naar incidenteel verblijf. Als je woonadres elders staat ingeschreven, wordt de woning niet als hoofdverblijf beschouwd.
Let ook op bij nieuwbouw vakantiewoningen op een recreatiepark. Soms geldt daar een verbod op permanente bewoning. In dat geval kun je de woning sowieso nooit als hoofdverblijf opgeven, en betaal je altijd 8%.
Nog een punt om rekening mee te houden: de overdrachtsbelasting is in principe niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Je kunt het bedrag dus niet als kostenpost opgeven, wat bij reguliere kosten soms wel mogelijk is.
De 8% overdrachtsbelasting op een vakantiewoning is een flinke kostenpost die je van tevoren goed moet meenemen in je financiële planning. Check altijd bij de notaris of belastingadviseur wat de grondslag is waarover wordt gerekend, zeker als de WOZ-waarde afwijkt van de koopprijs.
