Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De Belastingdienst rekent overdrachtsbelasting tot de aankoopkosten van een woning, en die vallen buiten de aftrekbare kosten voor de eigen woning. Dit geldt ook als je de woning koopt om zelf in te wonen.
Dat is een tegenvaller voor veel kopers, want de overdrachtsbelasting kan flink oplopen. Bij een woning van 350.000 euro en het standaardtarief van 2% gaat het al snel om 7.000 euro die je niet terugziet via je belastingaangifte.
Waarom is overdrachtsbelasting niet aftrekbaar?
De belastingregels voor de eigen woning maken een duidelijk onderscheid: alleen kosten die direct te maken hebben met de financiering van de woning zijn aftrekbaar. Denk aan hypotheekrente en een deel van de afsluitkosten van de hypotheek. Kosten die horen bij de aankoop zelf, zoals overdrachtsbelasting en makelaarsprovisie, vallen daar niet onder.
De redenering is dat aankoopkosten worden gezien als onderdeel van de prijs die je betaalt voor het bezit van de woning, niet als kosten voor het lenen van geld. Omdat de eigen woning fiscaal in box 1 valt maar de aftrek beperkt is tot financieringskosten, blijven aankoopkosten buiten beeld.
Welke kosten bij aankoop zijn wél aftrekbaar?
Niet alles bij de aankoop van een woning is onaftrekbaar. Er zijn kosten die wel degelijk in aanmerking komen, zolang ze te maken hebben met het afsluiten van de hypotheek:
- Hypotheekrente (gedurende de looptijd)
- Afsluitprovisie of advieskosten voor de hypotheek (onder voorwaarden)
- Kosten voor een taxatierapport dat de geldverstrekker verplicht stelt
- Notariskosten voor de hypotheekakte (niet voor de leveringsakte)
- Kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Wat dus expliciet niet aftrekbaar is: overdrachtsbelasting, makelaarsprovisie, notariskosten voor de koopakte, en bouwkundige keuringskosten. Dit staat ook zo vermeld op de website van de Belastingdienst.
Overdrachtsbelasting en de belasting bij verkoop of verhuur
Er is één situatie waarin overdrachtsbelasting toch fiscaal iets kan opleveren, al is dat niet via aftrek: bij de aankoop van een pand voor de verhuur of als zakelijk vastgoed. In die gevallen kan de overdrachtsbelasting worden meegerekend in de kostprijs van het pand. Dat heeft dan effect op de afschrijving en de uiteindelijke winst- of verliesberekening bij verkoop. Dit geldt alleen voor vastgoed in box 3 of voor ondernemers, niet voor de gewone eigen woning in box 1.
Startersvrijstelling: minder overdrachtsbelasting betalen
Al kun je overdrachtsbelasting niet aftrekken, je kunt de pijn wel beperken. Kopers tussen de 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen, kunnen gebruikmaken van de startersvrijstelling. Zij betalen dan helemaal geen overdrachtsbelasting, mits de woningwaarde onder de geldende grens blijft. In 2025 lag die grens op 510.000 euro; raadpleeg de Belastingdienst voor de actuele grens in jouw situatie.
Voor iedereen die geen recht heeft op de vrijstelling, geldt het standaardtarief van 2% voor een zelfbewoonde woning. Koop je een woning om te verhuren of als tweede woning, dan betaal je een hoger tarief (naar schatting rond 10,4% in 2025). Hoe dan ook: dit bedrag kun je niet terugvragen via de belastingaangifte.
Kortom: overdrachtsbelasting is een kostenpost die je volledig zelf draagt. Reken er bij de aankoop op in en houd de aftrekbare hypotheekkosten apart bij, zodat je bij je belastingaangifte precies weet wat je wél kunt opgeven.
