Kosten koper (afgekort k.k.) zijn de extra kosten die je als huiskoper zelf betaalt bovenop de koopprijs van een woning. Ze komen niet bovenop je hypotheek, want je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Alles daarboven moet je dus uit eigen zak betalen. Bij een bestaande koopwoning gaat het al snel om 4 tot 6% van de koopprijs.
Het begrip “kosten koper” staat in de verkoopakte en geldt bijna altijd bij bestaande woningen. Bij nieuwbouw zie je vaker “vrij op naam” (v.o.n.), waarbij de verkoper een deel van de bijkomende kosten voor zijn rekening neemt. Koopt je een bestaande woning? Dan betaal je de kosten koper zelf.
Wat valt er onder kosten koper?
De kosten koper bestaan uit een vaste kern van verplichte kosten en een aantal kosten die je zelf kiest of nodig hebt. De grootste post is vrijwel altijd de overdrachtsbelasting.
- Overdrachtsbelasting: 2% van de koopprijs voor woningen (standaardtarief). Ben je tussen 18 en 35 jaar oud en koop je voor het eerst een woning met een aankoopprijs onder de vrijstellingsgrens (in 2025 geldt een grens van € 510.000)? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting.
- Notariskosten: je betaalt de notaris voor de leveringsakte en de hypotheekakte. De kosten verschillen per notaris, maar reken op naar schatting € 1.000 tot € 2.500 in totaal (2025).
- Taxatiekosten: de bank eist bijna altijd een taxatierapport. Reken op naar schatting € 400 tot € 700 (2025), afhankelijk van de regio en het type woning.
- Advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur: een onafhankelijk adviseur rekent doorgaans naar schatting € 1.500 tot € 3.500 (2025).
- Bouwkundige keuring: niet verplicht, maar sterk aan te raden bij oudere woningen. Kost naar schatting € 300 tot € 500 (2025).
- Bankgarantie of waarborgsom: bij het tekenen van het koopcontract moet je vaak 10% van de koopsom storten of via de bank garanderen. Dit is geen verlies, maar je geld staat tijdelijk vast.
- NHG-premie (Nationale Hypotheek Garantie): als je gebruik maakt van NHG betaal je eenmalig een premie van 0,6% van de hypotheeksom (tarief 2025). Dit biedt je bescherming bij gedwongen verkoop.
Rekenvoorbeeld kosten koper
Stel: je koopt een bestaande woning voor € 350.000. Je bent 28 jaar, koopt voor de eerste keer, maar de woning valt boven de vrijstellingsgrens niet (de prijs is € 350.000, dus de startersvrijstelling geldt wel). Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Toch lopen de overige kosten snel op.
| Kostenpost | Geschat bedrag (2025) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (starter onder grens) | € 0 |
| Notariskosten | € 1.800 |
| Taxatiekosten | € 550 |
| Hypotheekadvies | € 2.500 |
| Bouwkundige keuring | € 400 |
| NHG-premie (0,6% van € 350.000) | € 2.100 |
| Totaal | ± € 7.350 |
Ben je geen starter of valt de woning boven de vrijstellingsgrens? Dan komt er bij een koopprijs van € 350.000 ook nog eens 2% overdrachtsbelasting bij: € 7.000 extra. Het totaal loopt dan op naar ruim € 14.000. Je hebt dit geld echt zelf nodig, want het valt buiten je hypotheek.
Kosten koper financieren: zo werkt het
Je mag maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde lenen. De kosten koper kun je dus niet meefinancieren in je hypotheek. Dat betekent dat je deze kosten volledig uit eigen spaargeld moet betalen. Als vuistregel geldt: zorg dat je minimaal 4 tot 6% van de koopprijs achter de hand hebt. Bij een woning van € 350.000 is dat al gauw € 14.000 tot € 21.000.
Heb je een schenking gekregen of gebruik je de jubelton? Let dan goed op de actuele regels. De belastingvrije eenmalige schenking voor de eigen woning is in Nederland inmiddels afgeschaft. Vraag een adviseur naar wat op dit moment nog wél mogelijk is.
Veelgestelde vragen over kosten koper
Gelden kosten koper ook bij nieuwbouw?
Nee, nieuwbouwwoningen worden meestal “vrij op naam” verkocht. De overdrachtsbelasting en een deel van de notariskosten zijn dan al inbegrepen in de prijs. Je betaalt dan nog wel zelf de notariskosten voor de hypotheekakte en eventueel advieskosten.
Kan ik de kosten koper aftrekken van de belasting?
Een deel is aftrekbaar, maar niet alles. De kosten voor de hypotheekakte (notaris) en hypotheekadvies zijn in principe aftrekbaar als je de hypotheekrente ook aftrekt. De overdrachtsbelasting en taxatiekosten zijn niet aftrekbaar. Controleer dit altijd met een belastingadviseur of via de Belastingdienst.
Waarom staat k.k. in de advertentie?
De afkorting k.k. geeft aan dat de koper de bijkomende aankoopkosten draagt. Het is een wettelijk gebruikelijke aanduiding bij de verkoop van bestaande woningen en zegt niets over de hoogte van de prijs zelf, alleen over wie de extra kosten betaalt.
De kosten koper zijn geen kleine post. Zorg dat je precies weet welke kosten op je afkomen voordat je een bod doet. Zo kom je niet voor verrassingen te staan op het moment dat je de sleutels al bijna in handen hebt.
