De kosten van een makelaar bij de verkoop van je huis liggen in 2026 doorgaans tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs, exclusief btw. Bij een huis van €350.000 betaal je dus naar schatting tussen de €3.500 en €7.000 aan makelaarskosten. Wat je precies betaalt, hangt af van het type vergoeding, de regio en de makelaar die je kiest.
Courtage of vaste prijs: twee manieren om te betalen
De meeste verkoopsmakelaars werken met een courtage. Dat is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Hoe hoger je huis verkoopt, hoe meer de makelaar verdient. Dat percentage ligt in de praktijk vaak tussen de 1% en 1,5%, maar kan hoger uitvallen bij goedkopere woningen of in regio’s met minder concurrentie tussen makelaars.
Een alternatief is de vaste vergoeding, ook wel vast tarief of fixed fee genoemd. Je spreekt dan vooraf een vast bedrag af, ongeacht de verkoopprijs. Dat kan voordelig zijn bij een duurder huis, maar het nadeel is dat de makelaar minder direct belang heeft bij een hogere opbrengst. Bij een courtage heeft de makelaar financieel wél baat bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs.
Wat valt er onder de kosten van een verkoopmakelaar?
De makelaarskosten bij de verkoop van een huis dekken in de meeste gevallen een breed pakket aan werkzaamheden. Denk aan de waardebepaling van je woning, de onderhandelingen met potentiële kopers, het opstellen van de verkoopbrochure en de plaatsing op platforms zoals Funda. Ook de begeleiding bij bezichtigingen en het controleren van het koopcontract vallen hier doorgaans onder.
Let op: niet alles is altijd inbegrepen. Sommige makelaars rekenen extra voor een professionele fotoshoot, een plattegrond (ook wel plattegrondtekening of NEN 2580-meting), een verkoopbord of stylingadvies. Vraag altijd vooraf een gespecificeerd overzicht op van wat wel en niet is inbegrepen in de prijs.
Bijkomende kosten die je niet over het hoofd moet zien
Naast de courtage of het vaste tarief kunnen er extra kosten komen kijken. Hieronder de meest voorkomende:
- Opstartkosten: sommige makelaars rekenen een vergoeding voor de eerste werkzaamheden, ook als de woning uiteindelijk niet verkocht wordt. Dit kan oplopen tot enkele honderden euro’s.
- Intrekkingskosten: als je de woning uit de verkoop haalt voordat er een koper is, kan de makelaar kosten in rekening brengen voor de al geleverde diensten.
- Fotografie en styling: professionele woningfoto’s kosten doorgaans tussen de €100 en €300 extra als ze niet in het pakket zitten.
- Funda-plaatsing: bij sommige makelaars is de advertentie op Funda apart geprijsd.
Btw is ook een punt om op te letten. De makelaar rekent 21% btw over zijn vergoeding. Over een courtage van €5.000 betaal je dus €1.050 aan btw extra, wat het totaal op €6.050 brengt. Reken dit altijd mee in je vergelijking.
Rekenvoorbeeld: wat kost een makelaar bij een huis van €350.000?
| Situatie | Courtage | Vergoeding excl. btw | Totaal incl. 21% btw |
|---|---|---|---|
| Laag tarief | 1,0% | €3.500 | €4.235 |
| Gemiddeld tarief | 1,25% | €4.375 | €5.294 |
| Hoog tarief | 1,75% | €6.125 | €7.411 |
Dit zijn schattingen op basis van gangbare tarieven in 2026. De werkelijke kosten kunnen afwijken, afhankelijk van de makelaar, de regio en de afgesproken diensten.
Wanneer zijn hoge makelaarskosten het waard?
Een duurder makelaarstarief is niet per definitie slecht. Een ervaren makelaar die je woning beter in de markt zet, kan een hogere verkoopprijs realiseren die de extra kosten ruimschoots goedmaakt. Zeker op een moeilijkere markt, of als je woning bijzondere kenmerken heeft die goede presentatie vragen, kan een actieve makelaar meer opleveren.
Aan de andere kant: als je in een populaire regio woont waar huizen zichzelf verkopen, is een makelaar met een lager tarief of een online variant (waarbij je zelf bezichtigingen doet) misschien voldoende. Weeg dit eerlijk af op basis van je eigen situatie.
Makelaarskosten vergelijken: zo doe je dat slim
Vraag minimaal drie offertes op bij verschillende makelaars in jouw regio. Vergelijk niet alleen het percentage, maar ook wat er precies inbegrepen is. Let op opstartkosten, btw, en of de makelaar succesfee hanteert (betalen alleen bij verkoop) of ook bij intrekking kosten rekent.
Sommige platforms bieden een gratis vergelijkingsdienst aan, waarbij makelaars met elkaar concurreren op prijs en kwaliteit. Dat kan je onderhandelingsruimte geven, al is het verstandig om ook zelf de makelaar persoonlijk te spreken voordat je een keuze maakt. Een klik en vertrouwen zijn bij de verkoop van je huis minstens zo belangrijk als een scherp tarief.
De kosten van een makelaar bij de verkoop van je huis zijn onderhandelbaar. Ga het gesprek aan, vergelijk meerdere aanbieders en weet precies wat je voor je geld krijgt. Zo voorkom je verrassingen en kies je de makelaar die het beste bij jouw situatie past.
