Kosten koper bedragen doorgaans tussen de 4% en 6% van de koopprijs van een woning. Dit percentage is geen vast getal, maar bestaat uit meerdere losse kostenposten die bij elkaar optellen. De twee grootste zijn de overdrachtsbelasting en de notariskosten.
Wat valt er onder kosten koper?
De term “kosten koper” (afgekort: k.k.) betekent dat jij als koper de aankoopkosten betaalt die bij de overdracht van een woning horen. Die kosten betaal je bovenop de koopprijs. Ze bestaan uit:
- Overdrachtsbelasting: voor de meeste kopers 2% van de koopprijs. Starters onder de 35 jaar die een woning kopen onder een bepaalde grens (in 2026 naar schatting rond €510.000) betalen 0%.
- Notariskosten: voor de leveringsakte en de hypotheekakte. De prijs verschilt per notaris, maar ligt doorgaans tussen €1.000 en €2.000 voor beide aktes samen.
- Kadasterkosten: voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht en de hypotheek. Dit bedraagt doorgaans een paar honderd euro.
Soms worden ook andere kosten onder de noemer “kosten koper” geschaard, zoals taxatiekosten, makelaarskosten of advieskosten voor de hypotheek. Die horen er strikt genomen niet bij, maar worden soms wel meegeteld als je het totaalbedrag aan aankoopkosten berekent.
Hoeveel procent is kosten koper precies? Een rekenvoorbeeld
Stel: je koopt een woning van €350.000 k.k. Je bent 30 jaar en dit is je eerste koopwoning onder de vrijstellingsgrens, dus je betaalt 0% overdrachtsbelasting. Toch heb je dan nog te maken met notaris- en kadasterkosten. Een realistisch overzicht:
| Kostenpost | Bedrag (schatting 2026) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (starter) | €0 |
| Notariskosten (leveringsakte + hypotheekakte) | €1.200 tot €1.800 |
| Kadasterkosten | €200 tot €400 |
| Totaal k.k. | ±€1.400 tot €2.200 (ca. 0,5% tot 0,6%) |
Koop je dezelfde woning als doorstromer (dus je hebt al eerder een woning gehad, of je valt buiten de startersvrijstelling), dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. Dat is €7.000 extra. De totale kosten koper komen dan uit op zo’n €8.400 tot €9.200, wat neerkomt op ongeveer 2,5% van de koopprijs.
Bij duurdere woningen of wanneer je de kosten verder uitbreidt met taxatie, bouwkundige keuring en hypotheekadvies, kom je al snel uit op 4% tot 6% van de koopprijs. Vandaar dat dit percentage zo vaak wordt genoemd als vuistregel.
Wanneer betaal je geen of minder overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting is de grootste variabele in het percentage kosten koper. De Belastingdienst hanteert drie tarieven:
- 0% voor starters tussen 18 en 35 jaar die de woning zelf gaan bewonen en de aankoopprijs onder de vrijstellingsgrens valt.
- 2% voor doorstromers die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken.
- 10,4% voor beleggers of kopers die de woning niet zelf bewonen (zoals verhuurpanden).
Of je recht hebt op de startersvrijstelling controleer je via de Belastingdienst. Let op: je kunt deze vrijstelling maar één keer gebruiken.
Meevallen of tegenvallen: waar mensen de kosten onderschatten
Veel kopers gaan uit van het vaste getal “4% kosten koper” en reserveren dat bedrag. Maar het werkelijke percentage hangt sterk af van je situatie. Ben je starter met vrijstelling en koop je een goedkopere woning? Dan kom je misschien uit op 1% tot 2%. Koop je als belegger een appartement van €400.000? Dan betaal je al snel 12% of meer aan bijkomende kosten.
Een punt dat mensen soms vergeten: notarissen hanteren vrije prijzen. Het loont om offertes op te vragen bij meerdere notarissen. Het verschil kan oplopen tot enkele honderden euro’s, bij gelijke kwaliteit van dienstverlening.
De vuistregel van 4% tot 6% is een redelijk startpunt om te budgetteren, maar bereken het altijd voor jouw specifieke situatie. De overdrachtsbelasting, de notaris en het kadaster zijn de vaste kern; alles daarboven hangt af van welke extra kosten je meerekent.
