De kosten koper voor een tweede huis liggen naar schatting tussen de 6% en 8% van de koopprijs, maar voor een tweede woning telt een hogere overdrachtsbelasting dan voor een eerste huis. Op een tweede huis betaal je in 2026 geen verlaagd tarief; het standaardtarief van 10,4% overdrachtsbelasting geldt hier. Dat maakt de kosten koper voor een tweede huis flink hoger dan veel kopers van tevoren verwachten.
Bij een koopprijs van bijvoorbeeld €350.000 lopen de totale kosten koper al snel op naar €36.000 tot €41.000. Het is goed om dit van tevoren scherp in beeld te hebben, want deze kosten komen bovenop je eigen inbreng en kun je normaal gesproken niet meefinancieren.
Wat valt er onder de kosten koper bij een tweede huis?
Kosten koper is een verzamelnaam voor alle bijkomende kosten die je betaalt bij de aankoop. Voor een tweede woning bestaan ze uit de volgende onderdelen:
- Overdrachtsbelasting: 10,4% van de koopprijs. Dit is het grootste deel van de kosten koper en geldt voor alle woningen die niet als hoofdverblijf dienen.
- Notariskosten: Voor de leveringsakte en eventueel de hypotheekakte. Prijzen verschillen per notaris, maar reken naar schatting op €800 tot €1.500 voor de leveringsakte in 2026.
- Makelaarskosten koper: Niet verplicht, maar als je een aankoopmakelaar inschakelt, betaal je daar los voor. Reken op circa 1% tot 1,5% van de koopprijs, of een vaste fee.
- Taxatiekosten: Verplicht bij een hypotheek. Naar schatting €400 tot €700 in 2026.
- Bouwkundige keuring: Niet verplicht, maar wel verstandig bij een oudere woning. Reken op €300 tot €600.
- Bankgarantie of waarborgsom: Geen kosten op zich, maar je moet 10% van de koopprijs als zekerheid storten of garanderen bij het tekenen van de koopakte.
Rekenvoorbeeld: kosten koper tweede huis van €350.000
Stel je koopt een tweede woning voor €350.000. Dan zien de kosten koper er bij benadering zo uit:
| Kostenpost | Bedrag (indicatief, 2026) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (10,4%) | €36.400 |
| Notariskosten leveringsakte | €1.000 |
| Notariskosten hypotheekakte | €800 |
| Taxatiekosten | €500 |
| Bouwkundige keuring | €400 |
| Totaal | circa €39.100 |
Dit sluit aan bij de bandbreedte van €36.000 tot €41.000 die in de praktijk wordt aangehouden voor dit soort aankopen. Het exacte bedrag hangt af van je keuzes, zoals het wel of niet inschakelen van een aankoopmakelaar en het notariskantoor dat je kiest.
Waarom is de overdrachtsbelasting voor een tweede huis zo hoog?
In 2021 is het stelsel van overdrachtsbelasting ingrijpend veranderd. Starters betalen onder bepaalde voorwaarden 0% en doorstromers betalen 2% op hun hoofdverblijf. Maar voor een tweede woning, vakantiewoning, verhuurwoning of beleggingspand geldt het tarief van 10,4%. De gedachte achter dit onderscheid is dat de overheid beleggers en kopers van tweede woningen minder wil bevoordelen ten opzichte van mensen die zelf in de woning gaan wonen.
Voor jou als koper betekent dit concreet: of je nu een vakantiehuisje in Zeeland koopt, een appartement voor je studerende kind of een woning puur als investering, je betaalt altijd dat hogere tarief zodra het geen officieel hoofdverblijf wordt.
Kun je de kosten koper voor een tweede huis aftrekken?
Nee, de kosten koper voor een tweede huis zijn in de meeste gevallen niet fiscaal aftrekbaar. Een tweede woning valt in box 3 (vermogen), niet in box 1 zoals de eigen woning. Daardoor kun je de overdrachtsbelasting en notariskosten niet aftrekken van je inkomen. De woning zelf telt als vermogen in box 3, waarover je vermogensrendementsheffing betaalt.
Verhuur je de woning, dan gelden er specifieke regels over wanneer inkomsten belast zijn en of kosten aftrekbaar zijn. Maar de aankoopkosten zelf zijn ook dan niet direct aftrekbaar. Laat je hierover informeren door een belastingadviseur, want de regels rondom box 3 zijn de afgelopen jaren flink in beweging.
Eigen geld nodig: kosten koper kom je niet weg mee financieren
De kosten koper voor een tweede huis moet je volledig uit eigen middelen betalen. Bij een reguliere hypotheek op een tweede woning kun je maximaal de marktwaarde financieren en sommige geldverstrekkers gaan zelfs lager, tot 70% of 80% van de waarde. Je hebt dus niet alleen eigen geld nodig voor de kosten koper, maar ook voor een aanzienlijke eigen inbreng op de financiering zelf.
Op een woning van €350.000 met 80% financiering betaal je zelf €70.000 eigen inbreng, plus ruim €39.000 aan kosten koper. Totaal kom je dan op circa €109.000 eigen vermogen dat je nodig hebt. Dat maakt een tweede huis kopen iets wat je financieel goed moet voorbereiden.
De kosten koper voor een tweede huis zijn dus aanzienlijk hoger dan bij een eerste woning, vooral door de overdrachtsbelasting van 10,4%. Zorg dat je deze bedragen scherp hebt voor je een bod uitbrengt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij het tekenen bij de notaris.
