Kosten koper zonder makelaar betalen betekent dat je de aankoopkosten zelf regelt, zonder een aankoopmakelaar die je begeleidt. Je bespaart daarmee de courtage van een aankoopmakelaar, maar de wettelijke bijkomende kosten blijven gewoon verschuldigd. Die kosten zijn namelijk niet gekoppeld aan de makelaar, maar aan de aankoop van de woning zelf.
Wat betaal je dan precies? De kosten koper bestaan altijd uit twee vaste onderdelen: overdrachtsbelasting en notariskosten. Daar bovenop komen eventueel kosten voor een hypotheek en een bouwkundige keuring. Hieronder zie je per onderdeel wat je in 2026 kunt verwachten.
Overdrachtsbelasting: het grootste deel van de kosten koper
Overdrachtsbelasting is in de meeste gevallen de grootste kostenpost. Voor bestaande woningen geldt in 2026 een tarief van 2% van de koopsom voor kopers die de woning zelf gaan bewonen. Koop je een woning van € 350.000, dan betaal je 2% van dat bedrag, namelijk € 7.000 aan overdrachtsbelasting.
Ben je een starter en jonger dan 35 jaar, en koop je een woning met een koopprijs tot € 555.000? Dan betaal je helemaal geen overdrachtsbelasting. Dat scheelt flink in de totale kosten koper. Je mag deze vrijstelling maar één keer in je leven gebruiken. Koop je als belegger of koop je een tweede woning, dan geldt een hoger tarief van 10,4%.
Notariskosten bij aankoop zonder makelaar
Voor elke woningaankoop heb je een notaris nodig. De notaris stelt de leveringsakte op en zorgt voor de inschrijving in het Kadaster. Je hebt geen keuze of je dit nodig hebt; het is wettelijk verplicht. Wat je wél kiest, is welke notaris je inschakelt.
Notariskosten verschillen per kantoor. Naar schatting betaal je in 2026 ergens tussen de € 800 en € 1.500 voor de leveringsakte en Kadasterinschrijving. Heb je ook een hypotheek nodig, dan komt daar de hypotheekakte bij, wat de totale notariskosten richting de € 1.500 tot € 2.500 kan brengen. Vergelijk dus altijd minimaal twee of drie notarissen, want de prijsverschillen kunnen honderden euro’s zijn.
Kosten koper zonder makelaar: wat je wél en niet bespaart
Zonder aankoopmakelaar betaal je geen courtage. Die courtage bedraagt bij een aankoopmakelaar naar schatting rond de 1% tot 1,5% van de koopsom in 2026, soms met een vast minimumbedrag. Op een woning van € 350.000 gaat dat al snel om € 3.500 tot ruim € 5.000 inclusief btw. Dat bespaar je als je zelf onderhandelt en de aankoop regelt.
Waar je niet op bespaart, zijn de wettelijke kosten. Overdrachtsbelasting, notariskosten en Kadasterkosten zijn altijd verschuldigd, met of zonder makelaar. Ook de kosten voor een hypotheekadviseur (als je een hypotheek afsluit) en een bouwkundige keuring zijn onafhankelijk van de makelaarskeuze.
Rekenvoorbeeld: kosten koper zonder makelaar bij een woning van € 350.000
| Kostenpost | Bedrag (schatting 2026) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (2%) | € 7.000 |
| Notariskosten (leveringsakte + Kadaster) | € 800 tot € 1.500 |
| Hypotheekakte notaris | € 700 tot € 1.000 |
| Bouwkundige keuring | € 300 tot € 500 |
| Hypotheekadvies | € 1.500 tot € 3.000 |
| Aankoopmakelaar | € 0 (zelf doen) |
| Totaal (indicatie) | ± € 10.300 tot € 13.000 |
Voor een starter onder de 35 die de vrijstelling voor overdrachtsbelasting heeft, vallen de kosten aanzienlijk lager uit: in dit voorbeeld bespaar je € 7.000 extra, waardoor je totaal richting de € 3.000 tot € 6.000 uitkomt (exclusief hypotheekadvies).
Wanneer is aankopen zonder makelaar slim, en wanneer niet?
Zonder aankoopmakelaar werkt het goed als je de woningmarkt kent, zelf stevig kunt onderhandelen en verstand hebt van wat er in een koopcontract moet staan. Je bespaart duizenden euro’s aan courtage. Het nadeel is dat je tegenover een verkopende makelaar staat die wél volledig thuis is in het proces. Dat geeft een ongelijke positie bij onderhandelingen, zeker in een krappe markt.
Overweeg ook een middenweg: sommige aankoopmakelaars bieden losse diensten aan, zoals alleen een contractcheck of alleen begeleiding bij de bezichtiging. Zo betaal je minder dan voor volledige begeleiding en heb je toch deskundige steun op de momenten dat het ertoe doet.
De kosten koper zonder makelaar zijn dus hetzelfde als mét makelaar op het wettelijke deel, maar je spaart de courtage uit. Zeker voor een ervaren koper op een goed te overzien markt is dat een reële keuze. Vergelijk de notariskosten actief, controleer of je recht hebt op de startersvrijstelling en laat het koopcontract altijd nakijken, desnoods door een jurist, voordat je tekent.
