Bij een huis kopen met kosten koper betaal je de makelaarskosten aan de koperskant zelf. Dat betekent: de courtage van jouw aankoopmakelaar komt volledig voor jouw rekening, bovenop de koopsom. De kosten van de verkoopmakelaar betaalt de verkoper. Dat onderscheid is belangrijk, want veel kopers denken dat “kosten koper” alleen gaat over overdrachtsbelasting en notariskosten. De makelaarskosten zijn echter een apart onderdeel van je totale aankoopkosten.
Wat valt er precies onder makelaarskosten bij kosten koper?
Wanneer je een aankoopmakelaar inschakelt, betaal je courtage voor zijn of haar diensten. Die courtage is niet wettelijk vastgelegd. In de praktijk rekenen aankoopmakelaars naar schatting tussen de 0,5% en 1,5% van de koopsom, soms met een minimum bedrag. Bij een woning van 350.000 euro kom je dan al snel uit op een bedrag van 1.750 tot 5.250 euro, exclusief btw.
Sommige makelaars werken met een vast tarief in plaats van een percentage. Dat is vooral gebruikelijk bij online of hybride makelaars. Je betaalt dan een vaste vergoeding, ongeacht de hoogte van de koopsom. Dit kan voordelig zijn bij duurdere woningen, maar let op welke diensten er precies inbegrepen zijn. Soms zijn bezichtigingen, onderhandelingen of het beoordelen van de verkoopbrochure niet inbegrepen in het basispakket.
Hoe verhouden de makelaarskosten zich tot de andere kosten koper?
De totale kosten koper bestaan uit meerdere onderdelen. De makelaarskosten van de aankoopmakelaar zijn daar één van. De andere vaste kosten zijn:
- Overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom voor woningen (starters onder de 35 jaar met een woning onder de vrijstellingsgrens betalen 0%, maar dit hangt af van de jaarlijkse grenzen die de overheid vaststelt)
- Notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte, naar schatting rond 1.500 tot 2.500 euro in 2026
- Taxatiekosten, vaak verplicht bij een hypotheek, naar schatting rond 400 tot 700 euro in 2026
- Bankgarantie of waarborgsom
- Eventuele bouwkundige keuring
De makelaarskosten vallen buiten de hypotheek als je de maximale loan-to-value-grens al bereikt. Je moet ze dus vaak zelf meefinancieren uit eigen middelen. Dat maakt het extra belangrijk om vooraf te weten wat je aankoopmakelaar rekent.
Wanneer zijn makelaarskosten bij kosten koper extra hoog of laag?
In een krappe woningmarkt, waarbij je snel moet schakelen en goed moet onderhandelen, kan een aankoopmakelaar meer uren maken dan in rustigere tijden. Sommige makelaars leggen dit vast in hun dienstverleningsovereenkomst en rekenen extra als het proces langer duurt of als je meerdere biedingen doet op verschillende woningen. Vraag hier altijd naar vóór je tekent.
Aan de onderkant van het spectrum zijn er diensten die je alleen bezichtigingsbegeleiding of alleen onderhandelingshulp aanbieden voor een los tarief. Dit is goedkoper, maar je doet dan een deel van het werk zelf. Dat werkt prima als je ervaring hebt met het kopen van een woning, maar is riskanter als je voor het eerst koopt in een complexe markt.
Rekenvoorbeeld: makelaarskosten bij een woning van 400.000 euro
Stel je koopt een woning van 400.000 euro en je schakelt een aankoopmakelaar in met een courtage van 1% exclusief btw. Dan betaal je 4.000 euro courtage, plus 21% btw is 4.840 euro. Tel je daar de overdrachtsbelasting bij op (2% = 8.000 euro), notariskosten (schatting 2.000 euro) en taxatie (schatting 550 euro), dan kom je zonder de makelaarskosten al op zo’n 10.550 euro aan bijkomende kosten. Met de aankoopmakelaar erbij stijgt dat naar ruim 15.000 euro boven op de koopsom.
Dit laat zien dat de makelaarskosten een aanzienlijk deel van de totale kosten koper kunnen uitmaken. Vergelijk daarom altijd meerdere aankoopmakelaars op tarief én op wat er precies inbegrepen is. Een lager percentage zegt weinig als er daarna extra kosten in rekening worden gebracht voor bezichtigingen of advies.
Zijn makelaarskosten bij kosten koper verplicht?
Nee. Je bent als koper nooit verplicht om een aankoopmakelaar in te schakelen. Je kunt zelf bieden, onderhandelen en de overdracht regelen via de notaris. In dat geval vallen de makelaarskosten helemaal weg uit je kosten koper. Of dat verstandig is, hangt af van je kennis van de markt, je onderhandelervaring en de complexiteit van de woning. Bij nieuwbouw of een rechttoe rechtaan-aankoop is het weglaten van een aankoopmakelaar vaker een reële optie dan bij een woning met gebreken of een ingewikkeld biedingsproces.
Wil je de makelaarskosten bij kosten koper zo laag mogelijk houden, vergelijk dan minimaal drie aanbieders op hun volledige pakket, niet alleen op het percentagetarief. Vraag altijd een schriftelijke offerte en controleer of btw al inbegrepen is in het genoemde bedrag.
