Bij het kopen van een woning zie je twee termen: kosten koper (k.k.) of vrij op naam (v.o.n.). Het verschil is simpel: bij kosten koper betaal je als koper zelf de overdrachtskosten bovenop de koopsom, bij vrij op naam zijn die kosten al inbegrepen en betaalt de verkoper (of vaker: de projectontwikkelaar) ze.
Die overdrachtskosten kunnen flink oplopen. Het is dus niet alleen een juridisch verschil, maar ook een financieel verschil dat direct invloed heeft op hoeveel je nodig hebt om een woning te kopen.
Wat zijn de kosten bij kosten koper?
Bij kosten koper betaal je naast de koopprijs ook de zogenoemde bijkomende kosten. Die bestaan uit drie delen:
- Overdrachtsbelasting: voor bestaande woningen betaal je als starter (onder 35 jaar, woning onder een bepaalde grens) 0%, als doorstromer 2% van de koopsom.
- Notariskosten voor de leveringsakte: de notaris stelt de akte op die de eigendomsoverdracht vastlegt. Dit kost naar schatting tussen de 800 en 1.500 euro in 2026, afhankelijk van de notaris.
- Kosten voor de hypotheekakte: als je een hypotheek neemt, stel de notaris ook die akte op. Dit kost naar schatting vergelijkbaar met de leveringsakte.
Neem je een woning van 350.000 euro en ben je doorstromer? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting, dat is 7.000 euro. Tel je de notariskosten erbij op, dan kom je al snel uit op zo’n 9.000 tot 10.000 euro bovenop de koopsom. Dat geld moet je zelf meebrengen, want het is niet te financieren met je hypotheek.
Wat betekent vrij op naam precies?
Bij een woning vrij op naam zijn de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte inbegrepen in de koopsom. Je hoeft die kosten dus niet apart te betalen. Dit zie je bijna uitsluitend bij nieuwbouw, waarbij een projectontwikkelaar de woning verkoopt.
Let op: ook bij vrij op naam betaal je zelf nog wel de notariskosten voor de hypotheekakte. Die vallen niet onder de v.o.n.-prijs. Reken dus niet op een volledig kostenvrije aankoop, ook niet bij nieuwbouw.
Kosten koper of vrij op naam: een rekenvoorbeeld
| Situatie | Koopsom | Extra kosten (schatting 2026) | Totaal |
|---|---|---|---|
| Bestaande woning, doorstromer (k.k.) | 350.000 euro | circa 9.500 euro | circa 359.500 euro |
| Bestaande woning, starter onder 35 jaar (k.k.) | 350.000 euro | circa 2.500 euro (alleen notaris) | circa 352.500 euro |
| Nieuwbouw (v.o.n.) | 350.000 euro | circa 1.000 euro (alleen hypotheekakte) | circa 351.000 euro |
Dit voorbeeld laat zien waarom het onderscheid echt uitmaakt voor je budget. Twee woningen met dezelfde prijs kunnen je uiteindelijk behoorlijk anders uitkomen.
Wanneer kom je kosten koper of vrij op naam tegen?
Vrijwel alle bestaande woningen worden aangeboden kosten koper. Vrij op naam is in Nederland bijna altijd voorbehouden aan nieuwbouw. Als je een nieuwbouwwoning koopt van een projectontwikkelaar, staat er in de advertentie of het koopcontract meestal v.o.n. vermeld. Bij twijfel: kijk altijd in de koopovereenkomst of vraag het expliciet na bij de makelaar of notaris.
Veelgestelde vragen
Kan ik de kosten koper meefinancieren met mijn hypotheek?
Nee, dat is niet meer mogelijk. Je moet de bijkomende kosten volledig uit eigen middelen betalen. Dit is een van de redenen waarom het Nibud aanbeveelt om als vuistregel circa 5 tot 6% van de koopsom aan eigen geld achter de hand te houden voor de bijkomende kosten.
Is vrij op naam altijd goedkoper?
Niet per se. Projectontwikkelaars verwerken de kosten in de verkoopprijs. Je betaalt ze dus indirect toch. Maar je hebt minder eigen geld nodig op het moment van aankoop, wat voor starters een groot voordeel kan zijn.
Wat staat er in een koopcontract: k.k. of v.o.n.?
Dit staat altijd vermeld in de koopovereenkomst. Zie je niets staan, vraag er dan altijd expliciet naar. De vermelding k.k. of v.o.n. heeft directe juridische en financiële gevolgen en is geen formaliteit.
Het verschil tussen kosten koper en vrij op naam lijkt op papier klein, maar raakt je direct in je portemonnee. Bij een bestaande woning moet je rekening houden met duizenden euro’s aan bijkomende kosten die je zelf moet meebrengen. Bij nieuwbouw zijn die grotendeels inbegrepen, al betaal je de hypotheekakte altijd zelf. Check bij elke woning die je serieus overweegt wat er geldt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij de notaris.
