Als je voor het eerst een woning koopt, betaal je gemiddeld 4 tot 6% van de koopprijs aan bijkomende kosten, ook wel “kosten koper” (k.k.) genoemd. Bij een woning van €300.000 loopt dat al snel op tot €12.000 tot €18.000 euro bovenop de aankoopprijs. Het goede nieuws: als starter betaal je geen overdrachtsbelasting meer, maar er zijn genoeg andere kostenposten waar je rekening mee moet houden.
Wat valt er onder kosten koper bij een eerste woning?
Kosten koper is een verzamelnaam voor alle kosten die je als koper zelf betaalt. Ze zijn niet opgenomen in de hypotheek tenzij je woning voldoende waarde heeft om ze mee te financieren. De belangrijkste posten zijn:
- Overdrachtsbelasting: als starter onder de 35 jaar en bij een woning onder de grens (in 2025 naar schatting rond €510.000) betaal je 0% overdrachtsbelasting. Koop je een duurdere woning, of ben je ouder dan 35, dan betaal je 2% over de volledige koopsom.
- Notariskosten: je betaalt de notaris voor de leveringsakte en de hypotheekakte. Samen kost dit naar schatting rond €1.500 tot €2.500 in 2025, afhankelijk van het kantoor en de regio.
- Taxatiekosten: een hypotheekverstrekker eist bijna altijd een officiële taxatie. Reken op naar schatting €500 tot €900 in 2025.
- Advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur: een onafhankelijk adviseur rekent naar schatting €1.500 tot €3.000 in 2025 voor het afsluiten van je hypotheek.
- NHG (Nationale Hypotheek Garantie): als je woning onder de NHG-grens valt, betaal je eenmalig 0,6% van het hypotheekbedrag als borgtochtprovisie. Bij een hypotheek van €300.000 is dat €1.800. Voordeel: je krijgt daarmee doorgaans een lagere rente.
- Makelaarskosten koper: huur je een aankoopmakelaar in, dan betaal je naar schatting 1 tot 1,5% van de koopprijs, of een vast tarief rond €3.000 tot €5.000 in 2025. Dit is optioneel, maar zeker in een krappe markt aan te raden.
- Bouwkundige keuring: niet verplicht, maar wel verstandig bij oudere woningen. Kost naar schatting €300 tot €600 in 2025.
Rekenvoorbeeld: kosten koper bij €325.000
Stel: je bent 28 jaar en koopt je eerste woning voor €325.000. Je sluit een hypotheek af met NHG en schakelt een hypotheekadviseur en aankoopmakelaar in.
| Kostenpost | Geschat bedrag (2025) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (startersvrijstelling) | €0 |
| Notariskosten (leveringsakte + hypotheekakte) | €2.000 |
| Taxatie | €700 |
| Hypotheekadvies | €2.000 |
| NHG-borgtochtprovisie (0,6% van €325.000) | €1.950 |
| Aankoopmakelaar | €3.500 |
| Bouwkundige keuring | €450 |
| Totaal | ±€10.600 |
Dit is een schatting. De werkelijke kosten hangen af van jouw situatie, de gekozen dienstverleners en de exacte koopsom. Zonder aankoopmakelaar zit je al snel €3.000 tot €4.000 lager.
Welke kosten moet je zelf meebrengen?
De bijkomende kosten bij je eerste woning mag je in principe niet meefinancieren vanuit je hypotheek, tenzij de getaxeerde waarde van de woning hoger is dan de koopsom. In de praktijk betekent dit dat je de kosten koper grotendeels uit eigen spaargeld moet betalen. Een buffer van minimaal 5% van de koopprijs is een realistisch startpunt. Heb je die spaarpot (nog) niet, dan is de aankoop van een woning op dit moment waarschijnlijk te vroeg.
Valkuilen die starters vaak over het hoofd zien
Veel kopers fokken zich op de grote posten, maar vergeten kleinere kosten die snel oplopen. Denk aan kadastraal onderzoek (soms apart in rekening gebracht door de notaris), de kosten voor het oversluiten van een tijdelijk energiecontract, of de verhuiskosten zelf. Ook de kosten voor eventuele verbouwingen of verduurzaming komen er nog bovenop en vallen buiten de kosten koper.
Een andere valkuil is de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Die geldt alleen als je zelf in de woning gaat wonen, je de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt, en de woning onder de geldende koopsom grens valt. Koop je samen met iemand boven de 35, dan heeft diegene recht op 2% over zijn of haar aandeel. Laat dit goed uitzoeken door je notaris of adviseur.
Zorg dat je ruim voor het tekenen van de koopovereenkomst een realistisch overzicht hebt van alle kosten koper voor jouw eerste woning. Vraag bij meerdere notarissen en adviseurs een offerte op, want de tarieven lopen flink uiteen. Zo voorkom je verrassingen op het moment dat je al volop in het aankoopproces zit.
