Kosten koper zonder overdrachtsbelasting is mogelijk als je jonger bent dan 35 jaar en een woning koopt onder de grens van € 555.000 (2026). Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting, maar je bent nog lang niet van alle bijkomende kosten af. De overige kosten koper blijven gewoon van toepassing, en die lopen al snel op tot duizenden euro’s.
Welke kosten koper blijven over zonder overdrachtsbelasting?
Zelfs als je de overdrachtsbelasting niet hoeft te betalen, heb je nog altijd te maken met de andere onderdelen van de kosten koper. Die bestaan uit:
- Notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte. Naar schatting rond € 1.500 tot € 2.500 in 2026, afhankelijk van de notaris en de woningwaarde.
- Taxatiekosten voor een officiële taxatie van de woning, verplicht bij een hypotheekaanvraag. Naar schatting rond € 500 tot € 800 in 2026.
- Advies- en bemiddelingskosten van een hypotheekadviseur. Naar schatting rond € 1.500 tot € 3.000 in 2026, afhankelijk van het kantoor.
- Kadasterkosten voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht en hypotheek, enkele honderden euro’s.
- Bouwkundige keuring, als je die laat uitvoeren. Naar schatting rond € 300 tot € 500 in 2026.
- Bankgarantie of waarborgsom, niet altijd van toepassing maar wel gangbaar bij koopcontracten (10% van de koopsom).
Telt je dat samen op, dan zit je zonder overdrachtsbelasting al snel op een bedrag van € 3.000 tot € 7.000 aan kosten koper, afhankelijk van welke diensten je afneemt en bij welke partijen.
Rekenvoorbeeld: kosten koper zonder overdrachtsbelasting op een woning van € 350.000
Stel: je bent 28 jaar en koopt een woning van € 350.000. Je valt onder de startersvrijstelling, dus je betaalt 0% overdrachtsbelasting. Normaal zou dat € 7.000 kosten (2% van € 350.000). Dit is wat je nog wél betaalt:
| Kostenpost | Schatting 2026 |
|---|---|
| Notariskosten (levering + hypotheek) | ± € 2.000 |
| Taxatie | ± € 600 |
| Hypotheekadvies | ± € 2.000 |
| Kadaster | ± € 200 |
| Bouwkundige keuring | ± € 400 |
| Totaal | ± € 5.200 |
Je bespaart in dit voorbeeld € 7.000 aan overdrachtsbelasting, maar je betaalt nog altijd zo’n € 5.200 aan overige kosten. Die kun je niet meefinancieren in je hypotheek, en je moet ze dus uit eigen zak betalen.
Voorwaarden voor kosten koper zonder overdrachtsbelasting
De startersvrijstelling geldt niet automatisch. Je moet aan drie voorwaarden voldoen: je bent minimaal 18 jaar en maximaal 35 jaar oud op het moment van de overdracht bij de notaris, de woning kost niet meer dan € 555.000 (grens 2026), en je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt. Gebruik je de vrijstelling toch terwijl je er geen recht op hebt, dan kan de Belastingdienst de 2% alsnog bij je invorderen.
Koop je samen met een partner, dan moet ieder van jullie afzonderlijk aan de leeftijdseis voldoen. Is één van jullie 36 of ouder, dan betaalt diegene wél 2% over zijn of haar aandeel in de woning.
Wat als je de grens van € 555.000 overschrijdt?
Koop je een woning boven de € 555.000, dan vervalt de vrijstelling volledig. Je betaalt dan 2% overdrachtsbelasting over de volledige koopsom, niet alleen over het bedrag boven de grens. Een woning van € 560.000 kost je dus € 11.200 aan overdrachtsbelasting, terwijl je bij een woning van € 554.999 niets betaalt. Dat verschil van een paar duizend euro over een kleine prijsstap is een valkuil waar kopers soms te laat op letten.
De kosten koper zonder overdrachtsbelasting zijn dus reëel lager dan in andere situaties, maar zeker niet nul. Reken altijd op een paar duizend euro aan bijkomende kosten en zorg dat je dit bedrag beschikbaar hebt naast je eigen inbreng voor de hypotheek.
