Met de startersvrijstelling overdrachtsbelasting betaal je als jonge koper geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning. Dat scheelt je 2% van de koopsom, wat al snel kan oplopen tot duizenden euro’s. De vrijstelling geldt alleen als je aan een aantal duidelijke voorwaarden voldoet.
Voorwaarden voor de startersvrijstelling
De Belastingdienst stelt drie basisvoorwaarden. Je moet aan alle drie voldoen om in aanmerking te komen:
- Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op de dag dat de notariële akte wordt getekend.
- Je gaat de woning zelf bewonen en gebruikt hem als hoofdverblijf. Een vakantiewoning of een woning die je verhuurt telt niet mee.
- Je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt. Je kunt de startersvrijstelling maar één keer in je leven toepassen.
Let op de leeftijdsgrens: het gaat om de datum van de overdracht bij de notaris, niet om de datum van het koopcontract. Ben je op de dag van tekenen al 35, dan mis je de vrijstelling. Dat kan voorkomen als je je verjaardag snel nadert en de overdracht uitloopt.
Woningwaardegrens: let op het maximum
Naast de drie basisvoorwaarden geldt er ook een maximale woningwaarde. Is de woning duurder dan de vastgestelde grens, dan heb je geen recht op de vrijstelling. Voor 2025 ligt die grens op 510.000 euro. Kost de woning meer, dan betaal je gewoon 2% overdrachtsbelasting over de volledige koopsom, ook als je jonger bent dan 35.
De grens geldt voor de totale koopsom, inclusief eventuele roerende zaken die meegenomen worden in de akte. Koop je een woning van 500.000 euro maar zit er ook 15.000 euro aan roerende zaken bij die in de akte staan? Dan kan dat invloed hebben op de berekening. Vraag je notaris hiernaar vóór de overdracht.
Wat levert de vrijstelling concreet op?
Zonder vrijstelling betaal je 2% van de koopsom aan overdrachtsbelasting. Bij een woning van 350.000 euro is dat 7.000 euro. Met de startersvrijstelling betaal je niets. Dat is een directe besparing van 7.000 euro die je niet hoeft te financieren of te sparen.
Ter vergelijking: kopers van 35 jaar of ouder betalen altijd 2%, tenzij ze een woning kopen om te verhuren. In dat geval geldt zelfs een tarief van 10,4%. De startersvrijstelling is dus specifiek bedoeld om jongere kopers een duwtje te geven op de woningmarkt.
Hoe vraag je de startersvrijstelling aan?
Je vraagt de vrijstelling niet zelf actief aan via een apart formulier. De notaris verwerkt dit bij de overdracht. Je geeft bij de notaris aan dat je gebruik wilt maken van de startersvrijstelling en ondertekent een schriftelijke verklaring. Daarin bevestig je dat je aan alle voorwaarden voldoet: je leeftijd, het eigen bewoning-vereiste en het feit dat je de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt.
Controleer vóór de overdracht of je notaris deze verklaring heeft klaargezet. Als de vrijstelling niet tijdig wordt vastgelegd in de akte, wordt alsnog overdrachtsbelasting berekend. Terugvragen achteraf is ingewikkeld en niet altijd mogelijk.
Valkuilen die je moet kennen
De vrijstelling vervalt met terugwerkende kracht als achteraf blijkt dat je niet aan de voorwaarden voldeed. De Belastingdienst kan dit controleren. Ga je de woning na aankoop toch verhuren of gebruik je hem niet als hoofdverblijf, dan kan er alsnog belasting worden nageheven, plus rente.
Koop je samen met een partner? Dan geldt de vrijstelling per persoon afzonderlijk. Is jouw partner 36 en jij 32? Dan betaalt jouw partner 2% over zijn of haar aandeel in de woning, terwijl jij gebruik kunt maken van de vrijstelling over jouw aandeel. De notaris rekent dit uit op basis van ieders eigendomsaandeel.
Heb je de woning via een veiling gekocht? Ook dan geldt de startersvrijstelling, zolang je aan alle voorwaarden voldoet. De datum van de notariële akte is ook hier bepalend.
De startersvrijstelling is een concrete en eerlijke maatregel die je als jonge koper direct geld oplevert. Zorg dat je leeftijd, het doel van de woning en het gebruik van de vrijstelling kloppen vóór je bij de notaris tekent. Twijfel je over jouw situatie? Vraag je notaris of een belastingadviseur om de specifieke regels voor jouw aankoop door te nemen.
