Bij een huis kopen op basis van kosten koper (k.k.) betaal je overdrachtsbelasting en andere bijkomende kosten. Maar in sommige gevallen heb je recht op een teruggave van (een deel van) die kosten. Om te berekenen hoeveel je terugkrijgt, kijk je naar welke kostenpost je hebt betaald, of je voldoet aan de voorwaarden voor vrijstelling of teruggave, en welk bedrag daar dan mee gerelateerd is.
De meest voorkomende situatie waarbij je kosten koper terugkrijgt, is de startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting. Maar er zijn ook andere situaties, zoals een fout in de aangifte of een te hoog betaald bedrag. Hieronder leggen we stap voor stap uit hoe je de teruggave berekent en wat je daarvoor moet doen.
Wat valt er onder kosten koper?
Kosten koper zijn de kosten die de koper betaalt bovenop de koopsom van een woning. Die kosten bestaan typisch uit drie onderdelen:
- Overdrachtsbelasting (2% van de koopsom voor bestaande woningen, voor de meeste kopers)
- Notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte
- Kadasterkosten voor de inschrijving
Bij een woning van 350.000 euro betaal je als reguliere koper 2% overdrachtsbelasting, wat neerkomt op 7.000 euro. Notaris- en kadasterkosten liggen naar schatting rond de 1.500 tot 2.500 euro in 2026, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de transactie. De overdrachtsbelasting is de post waarop een teruggave het meest realistisch is.
Kosten koper teruggave berekenen: de startersvrijstelling
De meest concrete manier om kosten koper terug te krijgen is de startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting. Starters betalen 0% overdrachtsbelasting als ze voldoen aan alle voorwaarden. Heb je die vrijstelling niet toegepast bij de aankoop, maar had je er wel recht op? Dan kun je een teruggave aanvragen bij de Belastingdienst.
De voorwaarden voor de startersvrijstelling (zoals die gelden in 2026) zijn:
- Je bent tussen de 18 en 35 jaar oud op het moment van de overdracht
- Je koopt de woning voor eigen bewoning
- Je hebt de vrijstelling nooit eerder gebruikt
- De koopsom valt binnen de geldende woningwaardegrens (in 2026 is die grens naar schatting rond de 510.000 euro, controleer de actuele grens via de Belastingdienst)
Heb je 2% overdrachtsbelasting betaald terwijl je als starter in aanmerking kwam? Dan bereken je de teruggave simpel: 2% van de koopsom. Bij een woning van 300.000 euro is dat 6.000 euro. Je vraagt dit terug via een aangifte overdrachtsbelasting of een bezwaarschrift bij de Belastingdienst. Doe dit binnen zes weken na de belastingaanslag of de datum van overdracht.
Rekenvoorbeeld: hoeveel krijg je terug?
Stel: je hebt een woning gekocht voor 280.000 euro en per ongeluk 2% overdrachtsbelasting betaald, terwijl je voldoet aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling. Dan is de berekening als volgt:
- Koopsom: 280.000 euro
- Betaalde overdrachtsbelasting: 2% van 280.000 = 5.600 euro
- Terug te ontvangen bij goedgekeurd bezwaar: 5.600 euro
De notaris verwerkt de overdrachtsbelasting en draagt dit af aan de Belastingdienst. Als de fout bij de notaris ligt (bijvoorbeeld doordat je hem niet had geïnformeerd over je leeftijd of dat je starter bent), kun je hem ook aanspreken. In de praktijk loop je deze situatie vaker tegen wanneer je bij de overdracht niet alle benodigde verklaringen hebt ingevuld.
Andere situaties waarbij je kosten koper terugkrijgt
Naast de startersvrijstelling zijn er ook andere gevallen waarbij een teruggave mogelijk is:
- Vernietiging van de koopovereenkomst: wordt de koop teruggedraaid na overdracht, dan kun je de betaalde overdrachtsbelasting terugvragen. Dit gaat via de Belastingdienst met een verzoek om teruggave.
- Te hoog berekende koopsom: is de grondslag voor de overdrachtsbelasting achteraf te hoog vastgesteld (bijvoorbeeld door een correctie in de koopsom), dan heb je recht op terugbetaling van het teveel betaalde bedrag.
- Notarisfouten: heeft de notaris de verkeerde tariefgroep toegepast, dan kun je bezwaar indienen. De notaris is verantwoordelijk voor een correcte aangifte overdrachtsbelasting.
Notariskosten en kadasterkosten zelf worden in principe niet teruggegeven, tenzij er een fout is gemaakt of de transactie niet doorgaat. Die kosten zijn een vergoeding voor geleverde diensten en vallen buiten de overdrachtsbelasting-teruggave.
Zo vraag je de teruggave aan
Een teruggave van overdrachtsbelasting vraag je aan bij de Belastingdienst. Afhankelijk van de situatie doe je dit via:
- Een bezwaarschrift als je het niet eens bent met de aanslag (binnen zes weken)
- Een verzoek om ambtshalve vermindering als de termijn voor bezwaar al verstreken is (mogelijk tot vijf jaar na het belastingjaar)
- Een herziene aangifte overdrachtsbelasting via de notaris, als de fout direct na de overdracht wordt ontdekt
Neem bij twijfel altijd contact op met je notaris of de Belastingdienst. De notaris heeft bij de overdracht de aangifte ingediend en kan je helpen een correctie door te voeren. De Belastingdienst beoordeelt daarna of het verzoek wordt gehonoreerd.
Wil je vooraf weten waar je recht op hebt, gebruik dan de rekentool van Vereniging Eigen Huis (eigenhuis.nl) om de kosten koper te berekenen en te zien welke vrijstellingen op jouw situatie van toepassing zijn. Zo voorkom je dat je achteraf een teruggave moet aanvragen voor iets wat je ook gewoon van tevoren had kunnen regelen.
