Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent en een woning koopt van maximaal € 555.000 (in 2026). Dit heet de startersvrijstelling. Daarnaast zijn er andere situaties waarin overdrachtsbelasting niet of tegen een lager tarief wordt berekend, zoals bij aankoop van niet-woningen door bepaalde partijen of bij overdrachten binnen een bedrijf.
De startersvrijstelling: geen overdrachtsbelasting voor jonge kopers
De meest gebruikte vrijstelling is de startersvrijstelling voor eerste kopers. Ben je tussen de 18 en 35 jaar oud op het moment van de overdracht bij de notaris? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting, mits de woning niet meer kost dan € 555.000 (grens in 2026 volgens de Rijksoverheid). Kost de woning meer dan dit bedrag, dan geldt de vrijstelling niet en betaal je gewoon 2% over de volledige koopsom.
Er zijn een paar extra voorwaarden. Je moet de woning zelf gaan bewonen, de vrijstelling geldt maar één keer in je leven, en je moet een schriftelijke verklaring ondertekenen bij de notaris. Heb je de vrijstelling al eerder gebruikt, dan kom je er niet opnieuw voor in aanmerking, ook niet als je nog geen 35 bent.
Voorbeeld: je koopt een appartement van € 320.000 en je bent 29 jaar. Zonder vrijstelling zou je 2% overdrachtsbelasting betalen, dat is € 6.400. Met de startersvrijstelling betaal je € 0. Dat is een direct voordeel van € 6.400 dat je kunt inzetten voor de verbouwing of je eigen inbreng.
Wanneer hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen in andere situaties?
Naast de startersvrijstelling zijn er meer situaties waarin je vrijgesteld bent van overdrachtsbelasting of een uitzondering geldt:
- Verkrijging door erfenis of schenking: wie een woning erft, betaalt geen overdrachtsbelasting maar mogelijk wel erfbelasting. Bij schenking van een woning gelden aparte regels rondom schenkbelasting.
- Terugkoop binnen zes maanden: koopt dezelfde persoon een woning terug die hij eerder zelf heeft verkocht, dan kan een teruggaafregeling gelden waardoor je niet twee keer volledig belasting betaalt.
- Verdeling bij echtscheiding: als een woning bij echtscheiding van de ene naar de andere ex-partner gaat, is dit in veel gevallen vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
- Inbreng in een vennootschap: in specifieke situaties waarbij een ondernemer een pand inbrengt in een eigen vennootschap, kan een vrijstelling of samenloopvrijstelling van toepassing zijn. Dit is maatwerk; laat je hier altijd door een belastingadviseur over informeren.
- Verkrijging krachtens boedelmenging: trouwen in gemeenschap van goederen waarbij de woning van de een automatisch ook van de ander wordt, valt doorgaans buiten de overdrachtsbelasting.
Verlaagd tarief van 2% tegenover het hogere tarief
Niet voor elke woning geldt hetzelfde tarief als je niet in aanmerking komt voor een vrijstelling. Voor woningen die je zelf bewoont geldt een tarief van 2%. Kopers die een woning kopen om te verhuren of een tweede woning aanschaffen, betalen een hoger tarief (naar schatting rond 10,4% in 2026). Dit hogere tarief is geen vrijstelling, maar het is wel goed om te weten dat het tarief sterk verschilt afhankelijk van het gebruik van de woning.
Veelgemaakte fouten bij de startersvrijstelling
Een punt waar het regelmatig misgaat: de leeftijdsgrens wordt bepaald op de datum van de notariële overdracht, niet op de datum van het tekenen van het koopcontract. Ben je op de dag van de overdracht al 35 jaar of ouder, dan mis je de vrijstelling, ook al was je bij het tekenen nog 34. Plan je overdracht dus zorgvuldig als je vlak bij je 35e verjaardag zit.
Een andere valkuil: de vrijstelling geldt alleen als je de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Koop je de woning voor verhuur of als vakantiewoning, dan vervalt het recht op vrijstelling direct.
Controleer voor de overdracht altijd bij de notaris of je aan alle voorwaarden voldoet. De notaris is verplicht dit te controleren en legt de verklaring vast in de akte. Twijfel je, kijk dan op de website van de Rijksoverheid voor de actuele grensbedragen en voorwaarden, want die worden jaarlijks aangepast.
