De kosten koper lenen via je hypotheek is niet mogelijk. In Nederland mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen, en de kosten koper vallen daar buiten. Je moet dit bedrag dus uit eigen zak betalen. Dat is een van de grootste financiële drempels bij het kopen van een huis, zeker voor starters.
Hieronder lees je precies wat dat betekent, hoeveel je moet meebrengen en wat je wél kunt doen als je weinig spaargeld hebt.
Waarom je de kosten koper niet kunt meefinancieren
De hypotheekregels in Nederland stellen dat je maximaal 100% van de marktwaarde van een woning mag lenen. Dat betekent dat de hypotheek nooit hoger mag zijn dan wat het huis waard is. De kosten koper zitten daar bovenop, dus die kun je er simpelweg niet bij financieren. Dit geldt altijd, ongeacht je inkomen of de hoogte van de hypotheek.
Vroeger was het soms mogelijk om meer dan 100% te lenen, maar die mogelijkheid is al jaren geleden afgeschaft om overkreditering te voorkomen. Sindsdien geldt de harde grens van 100% van de woningwaarde als maximum.
Wat valt er onder de kosten koper?
De kosten koper zijn de bijkomende kosten die je betaalt bovenop de koopprijs van de woning. De grootste post is de overdrachtsbelasting. Voor woningen die je zelf gaat bewonen bedraagt die 2% van de koopprijs (tarief 2025). Kopers onder de 35 jaar die voor het eerst een woning kopen, kunnen onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting, de zogenoemde startersvrijstelling.
Daarnaast zijn er notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte, taxatiekosten en eventueel advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek. Samen lopen de kosten koper doorgaans op tot zo’n 4 tot 6% van de koopprijs. Bij een woning van 350.000 euro gaat het dus al snel om 14.000 tot 21.000 euro die je zelf moet meebrengen.
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
Je hebt minimaal de kosten koper nodig als spaargeld. In de praktijk adviseren hypotheekadviseurs om iets meer achter de hand te houden, omdat er soms ook kosten zijn die je niet precies van tevoren kunt inschatten, zoals meerwerk bij de notaris of hogere taxatiekosten.
Een rekenvoorbeeld maakt het concreet:
| Koopprijs woning | Kosten koper (5%) | Eigen geld nodig |
|---|---|---|
| € 250.000 | € 12.500 | Minimaal € 12.500 |
| € 350.000 | € 17.500 | Minimaal € 17.500 |
| € 450.000 | € 22.500 | Minimaal € 22.500 |
Dit zijn schattingen op basis van een gemiddeld percentage van 5%. Het werkelijke bedrag hangt af van de notariskosten die je afspreekt, of je een aankoopmakelaar inschakelt en of je recht hebt op de startersvrijstelling.
Wat kun je wél doen als je de kosten koper niet zelf hebt?
Er zijn een paar alternatieven, al hebben die allemaal beperkingen. Een schenking van ouders is de meest gebruikte oplossing. Ouders mogen jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken. Vraag een belastingadviseur naar de actuele vrijstellingen, want die kunnen jaarlijks veranderen.
Een familielening is ook mogelijk: je leent het bedrag van een familielid en betaalt dat terug. Let op: de hypotheekverstrekker wil hier dan wel van weten, omdat het invloed heeft op je financiële situatie. Een persoonlijke lening afsluiten voor de kosten koper is technisch gezien mogelijk, maar dit verlaagt tegelijk de hypotheek die je kunt krijgen, omdat de lening meetelt in je schulden. Per saldo schiet je daar dus weinig mee op.
Het Rijksmonumentenfonds of gemeentelijke startersleningen zijn soms beschikbaar, maar die dekken doorgaans het verschil tussen de hypotheek en de koopprijs, niet de kosten koper zelf. Controleer bij jouw gemeente of er een starterslening beschikbaar is en wat de exacte voorwaarden zijn.
Is er een uitzondering op de 100%-regel?
Er is één uitzondering waarbij je iets extra kunt meefinancieren: energiebesparende maatregelen. Als je een woning koopt en direct investeert in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp, mag je hypotheek onder bepaalde voorwaarden tot 106% van de woningwaarde bedragen. Die extra 6% mag je dan gebruiken voor die verduurzaming, niet voor de kosten koper. De kosten koper zelf blijven dus sowieso voor eigen rekening.
Wie een huis koopt, moet simpelweg spaargeld meebrengen voor de bijkomende kosten. Hoe eerder je daarmee rekening houdt bij je zoektocht naar een woning, hoe realistischer je budget en hoe minder verassingen op het moment dat je een bod wilt uitbrengen.
