Als je voor het eerst een huis koopt, betaal je naast de koopprijs gemiddeld 4 tot 6% extra aan bijkomende kosten. Die kosten koper bij een eerste huis zijn niet te vermijden en moeten bijna altijd uit eigen zak komen, want ze zijn zelden mee te financieren in de hypotheek. Voor een woning van 300.000 euro betekent dat al snel 12.000 tot 18.000 euro bovenop de aankoopprijs.
Welke kosten vallen onder kosten koper bij een eerste huis?
De term “kosten koper” is een verzamelbegrip voor alles wat je betaalt om de woning officieel op jouw naam te krijgen. De grootste post is de overdrachtsbelasting. Als starter (onder de 35 jaar, koopprijs onder de vrijstellingsgrens) betaal je hier in 2026 0% over. Ben je 35 jaar of ouder, dan betaal je 2% over de koopprijs. Dat is bij 300.000 euro dus 6.000 euro, meteen de zwaarste kostenpost.
Daarna komen de notariskosten. Je hebt een notaris nodig voor de leveringsakte en de hypotheekakte. Samen kosten deze aktes naar schatting rond 1.000 tot 2.000 euro in 2026, afhankelijk van het kantoor. Het is slim om meerdere notarissen te vergelijken, want de tarieven lopen behoorlijk uiteen.
Taxatie, NHG en advies: de rest van de rekening
Voor je hypotheek heb je een taxatierapport nodig. Dat laat een gecertificeerde taxateur opstellen en kost naar schatting rond 500 tot 800 euro in 2026. Bij sommige hypotheekverstrekkers is een modelwaardering voldoende, wat goedkoper uitvalt, maar dat is niet altijd mogelijk.
Koop je een woning onder de NHG-kostengrens (Nationale Hypotheek Garantie), dan is de premie een eenmalige kosten koper post. In 2026 is de NHG-premie 0,6% van het hypotheekbedrag. Op een hypotheek van 280.000 euro is dat 1.680 euro. NHG geeft je wel recht op een lagere hypotheekrente, dus dat verdien je op de langere termijn terug.
Tot slot zijn er de advies- en bemiddelingskosten van een hypotheekadviseur. Die rekenen naar schatting rond 1.500 tot 3.000 euro in 2026. Wil je ook een aankoopmakelaar inzetten, dan komen daar de makelaarskosten bij, meestal 1 tot 1,5% van de koopprijs. Bij 300.000 euro is dat 3.000 tot 4.500 euro.
Rekenvoorbeeld: kosten koper eerste huis van 300.000 euro
| Kostenpost | Geschat bedrag (2026) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (35+) | 6.000 euro (2% van koopprijs) |
| Overdrachtsbelasting (onder 35, startersvrijstelling) | 0 euro |
| Notariskosten (lever- en hypotheekakte) | 1.000 tot 2.000 euro |
| Taxatiekosten | 500 tot 800 euro |
| NHG-premie (0,6% van hypotheek) | circa 1.680 euro |
| Hypotheekadvies | 1.500 tot 3.000 euro |
| Aankoopmakelaar (optioneel, 1 tot 1,5%) | 3.000 tot 4.500 euro |
| Totaal (schatting) | 6.680 tot 18.000 euro |
Wat je wél en niet kunt meefinancieren
De kosten koper mag je in principe niet meefinancieren in je hypotheek. Je hypotheek mag maximaal 100% van de woningwaarde bedragen (de taxatiewaarde), en de bijkomende kosten vallen daar buiten. Je hebt dus eigen geld nodig. Hoe meer eigen middelen je meebrengt, hoe soepeler het aanvraagproces verloopt.
Er is één uitzondering: als de taxatiewaarde hoger uitvalt dan de koopprijs, zit er soms iets meer ruimte in. Dat is echter niet iets om op te rekenen bij een krap budget.
Valkuilen om op te letten
- Startersvrijstelling vergeten aan te vragen: de vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt niet automatisch voor iedereen onder de 35. Er zijn voorwaarden aan verbonden, waaronder een maximale woningwaarde. Controleer de actuele grens via de Belastingdienst.
- Bouwkundige keuring niet meegerekend: bij een ouder huis is een bouwkundige keuring verstandig. Die kost naar schatting rond 300 tot 500 euro in 2026 en hoort ook bij de bijkomende kosten.
- Bankgarantie of waarborgsom: bij het tekenen van de koopovereenkomst betaal je vaak 10% van de koopprijs als waarborgsom of bankgarantie. Dat is geen extra kost, maar je hebt dat geld wel tijdelijk nodig.
- Notariskantoor vergelijken loont: notaristarieven zijn vrij, dus de ene notaris is flink goedkoper dan de andere bij dezelfde dienst.
De kosten koper bij je eerste huis lopen dus al snel op tot duizenden euro’s. Zorg dat je dit bedrag klaar hebt staan voordat je serieus gaat bieden. Reken conservatief: ga uit van 5 tot 6% van de koopprijs als buffer, zodat verrassingen je niet voor het blok zetten.
