Je mag overwaarde gebruiken voor de kosten koper, maar alleen als je die overwaarde ook daadwerkelijk in handen krijgt. Dat is niet vanzelfsprekend. Hoe dat werkt en waar je op moet letten, lees je hieronder.
Wat zijn kosten koper precies?
Kosten koper zijn de bijkomende kosten die je betaalt als je een woning koopt. Denk aan overdrachtsbelasting (voor de meeste kopers 2% van de koopprijs), notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, en eventueel makelaarskosten. Bij een woning van 350.000 euro lopen de kosten koper al snel op naar 8.000 tot 12.000 euro, afhankelijk van je situatie. Dit zijn kosten die je normaal gesproken uit eigen zak betaalt, want je mag ze niet meefinancieren in je hypotheek.
Wanneer kun je overwaarde gebruiken voor kosten koper?
Je overwaarde zit opgesloten in je huis. Je kunt er pas echt iets mee zodra je dat geld ook fysiek ontvangt. Dat kan op twee manieren:
- Verkoop van je huidige woning: Als je verkoopt en de overwaarde vrijkomt na aflossing van je hypotheek, kun je dat geld direct gebruiken voor de kosten koper van je nieuwe woning. Dit is de meest voorkomende situatie.
- Overwaarde opnemen via je hypotheek: Je kunt bij sommige geldverstrekkers je hypotheek verhogen om de overwaarde te verzilveren. Dat heet ook wel een tweede hypotheek of een verhoging van je bestaande hypotheek. Het vrijgekomen geld kun je dan gebruiken voor de kosten koper, mits je voldoende inkomen hebt om de hogere maandlasten te dragen.
In beide gevallen geldt: de overwaarde moet eerst echt beschikbaar zijn als geld. Zolang je nog in je huis woont en geen lening opneemt, heb je er niets aan voor het betalen van deze kosten.
Mag je overwaarde gebruiken voor kosten koper bij een nieuwe hypotheek?
Ja, maar met een belangrijke beperking. Kosten koper mag je niet meefinancieren in je nieuwe hypotheek. De maximale hypotheek is 100% van de marktwaarde van de nieuwe woning, zonder opslag voor bijkomende kosten. De kosten koper moet je dus betalen uit eigen geld, en vrijgekomen overwaarde telt daarvoor als eigen geld. Als je overwaarde dus vrijkomt bij de verkoop van je oude huis, mag je dat bedrag prima gebruiken om de kosten koper van je nieuwe huis te betalen. De bank ziet dat als eigen middelen.
Een kort rekenvoorbeeld: je verkoopt je woning voor 400.000 euro, met een resterende hypotheek van 250.000 euro. Je overwaarde is dan 150.000 euro (minus verkoopkosten). Van dat bedrag betaal je de kosten koper van je nieuwe woning, bijvoorbeeld 9.000 euro. De rest gebruik je als eigen inbreng of houd je als buffer.
Overwaarde opnemen om kosten koper te betalen zonder verhuizing
Wil je niet verhuizen, maar toch je overwaarde gebruiken voor kosten koper van een ander pand (bijvoorbeeld een tweede woning of een investeringspand)? Dan moet je de overwaarde eerst verzilveren via een hypotheekverhoging. Dit is mogelijk als je voldoende inkomen hebt en de woning voldoende waarde heeft. Let op: een hogere hypotheek betekent hogere maandlasten en meer rentekosten over de looptijd. Bovendien betaal je bij een hypotheekverhoging zelf ook notariskosten en soms advieskosten.
Waar je op moet letten
Gebruik overwaarde voor kosten koper heeft voordelen, maar er kleven ook risico’s aan. Een paar aandachtspunten:
- Timing: Bij doorstroming loop je het risico dat je nieuwe woning eerder sluit dan je oude. Je hebt dan tijdelijk een overbruggingskrediet nodig om de kosten koper te betalen totdat de overwaarde vrijkomt.
- Belasting: Als je overwaarde vrijkomt en je deze niet (volledig) in een nieuwe eigen woning stopt, moet je rekening houden met de bijleenregeling. Je verliest dan een deel van je hypotheekrenteaftrek. Laat je hierover adviseren door een hypotheekadviseur.
- Resterende buffer: Gebruik niet al je overwaarde voor kosten koper als dat betekent dat je geen financiële buffer meer hebt. Onverwachte kosten bij een verhuizing of verbouwing kunnen flink oplopen.
Vrijgekomen overwaarde inzetten voor kosten koper is in veel gevallen een slimme zet, zeker als alternatief voor het aanspreken van spaargeld. Zorg wel dat je de timing goed op elkaar afstemt en begrijp wat de fiscale gevolgen zijn voor jouw situatie. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan je helpen de beste volgorde te bepalen.
