Ja, je kunt de kosten koper betalen uit de overwaarde van je huidige woning. Als je je huis verkoopt en er blijft na aflossing van de hypotheek een bedrag over, dan mag je dat vrij gebruiken, ook voor de bijkomende kosten bij de aankoop van een volgende woning. Dit is bij veel doorstromers de meest praktische manier om die kosten te dekken, zonder extra te hoeven lenen.
Wat zijn kosten koper precies?
Kosten koper (afgekort: k.k.) zijn de bijkomende kosten die je als koper betaalt bovenop de koopprijs van een woning. De drie grootste posten zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de notariskosten voor de hypotheekakte. Samen lopen deze kosten al snel op tot ongeveer 5 tot 6 procent van de koopsom bij een bestaande woning.
Bij een woning van 350.000 euro gaat het dan al snel om een bedrag van 17.500 tot 21.000 euro. Dat is een flink bedrag om zomaar beschikbaar te hebben, tenzij je dit uit de overwaarde van je huidige woning haalt.
Hoe gebruik je overwaarde voor de kosten koper?
De overwaarde komt vrij op het moment dat de verkoop van je huidige woning wordt afgerond bij de notaris. De notaris verrekent de koopsom, lost je bestaande hypotheek af en maakt het resterende bedrag over naar jou. Dat bedrag kun je vervolgens inzetten bij de aankoop van de volgende woning.
In de praktijk gaat dit via de notaris die ook de aankoop afhandelt. Je geeft aan dat je de kosten koper en eventueel een deel van de koopsom wilt betalen uit je eigen middelen, waaronder de vrijgekomen overwaarde. De notaris verrekent dit bij de overdracht. Belangrijk: zorg dat de timing klopt. Als je eerst je nieuwe woning koopt en pas daarna de oude verkoopt, is de overwaarde nog niet beschikbaar. In dat geval heb je tijdelijk een overbruggingskrediet nodig.
Wat als de overdrachten niet gelijktijdig zijn?
Dit is een veelvoorkomende situatie. Je slaat een nieuwe woning op, maar de sleuteloverdracht van je huidige woning vindt pas weken later plaats. De overwaarde is dan nog niet liquide. Een overbruggingskrediet overbrugt dat gat: je leent tijdelijk geld op basis van de verwachte overwaarde, betaalt daarmee de kosten koper (en eventueel een deel van de koopsom), en lost het overbruggingskrediet af zodra de verkoopopbrengst binnenkomt.
Een overbruggingskrediet brengt wel rentekosten met zich mee. Hoe langer de periode tussen aankoop en verkoop, hoe meer rente je betaalt. Vraag bij je hypotheekverstrekker altijd na wat de exacte kosten zijn, want die verschillen per aanbieder en per looptijd.
Wat kun je wél en niet financieren via de hypotheek?
Kosten koper mag je sinds 2018 niet meer meefinancieren in de hypotheek. De maximale hypotheek is wettelijk begrensd op 100 procent van de marktwaarde van de woning (de zogeheten loan-to-value of LTV). Je kunt dus geen extra hypotheek nemen om de overdrachtsbelasting of notariskosten te betalen. Eigen geld of vrijgekomen overwaarde zijn de enige opties.
Dit maakt de overwaarde van je huidige woning voor veel doorstromers een onmisbare bron. Als je woning sterk in waarde is gestegen, heb je misschien zelfs genoeg over om naast de kosten koper ook een deel van de koopsom zelf in te brengen, waardoor je een lagere hypotheek nodig hebt.
Rekenvoorbeeld: kosten koper uit overwaarde
Stel: je verkoopt je huidige woning voor 400.000 euro. Je resterende hypotheek bedraagt 180.000 euro. De overwaarde is dan 220.000 euro. Je koopt een nieuwe woning van 450.000 euro. De kosten koper bedragen bij benadering:
- Overdrachtsbelasting (2%): 9.000 euro
- Notariskosten leveringsakte: naar schatting rond 1.000 tot 1.500 euro in 2026
- Notariskosten hypotheekakte: naar schatting rond 800 tot 1.200 euro in 2026
Totaal: ruwweg 11.000 tot 12.000 euro. Dat betaal je eenvoudig uit de overwaarde van 220.000 euro, zonder dat je daarvoor extra hoeft te lenen. Het restant van de overwaarde kun je gebruiken als eigen inbreng op de koopsom, zodat je minder hypotheek nodig hebt.
Let op: voor starters onder de 35 jaar geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningen tot een bepaalde grens. Als doorstromer betaal je in de meeste gevallen 2 procent overdrachtsbelasting. Check altijd de actuele regels bij de Belastingdienst, want deze grenzen worden periodiek aangepast.
De overwaarde gebruiken voor de kosten koper is voor de meeste doorstromers de logische en goedkoopste route. Zorg dat je de timing van koop en verkoop goed op elkaar afstemt, of regel tijdig een overbruggingskrediet als dat nodig is. Zo betaal je geen onnodige rente en sta je bij de notaris zonder verrassingen.
