Je kunt de kosten koper financieren met de overwaarde van je huidige woning. Als je je huis verkoopt en er meer voor krijgt dan de openstaande hypotheek, houd je geld over. Dat bedrag kun je direct inzetten om de bijkomende kosten bij de aankoop van je volgende woning te betalen, zonder dat je daarvoor extra moet lenen.
Dit is precies waarom overwaarde zo waardevol is bij een verhuizing. De kosten koper (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten) zijn bij wet niet meefinancierbaar boven de marktwaarde van de nieuwe woning. Je moet ze dus altijd uit eigen zak betalen. Overwaarde is daarvoor een logische en veelgebruikte oplossing.
Wat valt er onder kosten koper?
De kosten koper zijn de extra kosten bovenop de koopprijs van een woning. Ze bestaan uit een aantal vaste onderdelen. De overdrachtsbelasting is voor de meeste kopers 2% van de koopsom. Kopers tussen de 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen, kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van een vrijstelling, maar dat geldt niet als je al eerder een woning hebt gehad.
Naast de overdrachtsbelasting betaal je notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte. Ook een taxatierapport en eventuele bouwkundige keuring kosten geld. In totaal lopen de kosten koper doorgaans op tot zo’n 4% tot 6% van de koopprijs. Bij een woning van 350.000 euro gaat het daarmee al snel om 14.000 tot 21.000 euro.
Hoe gebruik je overwaarde om de kosten koper te financieren?
De overwaarde komt beschikbaar op het moment dat je je huidige woning verkoopt en de hypotheek hebt afgelost. Wat er dan overblijft, wordt aan jou uitbetaald. Dat bedrag zet je vervolgens in als eigen geld bij de aankoop van de nieuwe woning.
In de praktijk loopt de verkoop van je oude woning en de aankoop van de nieuwe woning vaak tegelijk. Je spreekt dan met de notaris af dat de overwaarde direct wordt verrekend. Het geld gaat van de ene transactie naar de andere, zodat jij het nooit zelf hoeft over te maken.
Heb je je nieuwe woning al gekocht voordat je de oude hebt verkocht? Dan kun je tijdelijk een overbruggingskrediet afsluiten. Daarmee leen je alvast op de verwachte overwaarde, zodat je de kosten koper kunt betalen. Zodra de verkoop rond is, los je het overbruggingskrediet weer af.
Kosten koper financieren met overwaarde: een rekenvoorbeeld
Stel: je verkoopt je woning voor 400.000 euro. De openstaande hypotheek bedraagt 280.000 euro. Je overwaarde is dan 120.000 euro (min verkoopkosten zoals makelaarskosten, maar die houden we hier buiten beschouwing).
Je koopt een nieuwe woning van 375.000 euro. De kosten koper bij 5% komen dan uit op 18.750 euro. Je gebruikt 18.750 euro van je overwaarde om de kosten koper te betalen. De resterende overwaarde (in dit voorbeeld ruim 100.000 euro) kun je gebruiken als extra eigen inleg, waardoor je minder hoeft te lenen of een lagere hypotheekrente betaalt.
Wat als de overwaarde niet genoeg is?
Is je overwaarde kleiner dan de kosten koper, dan moet je het verschil op een andere manier regelen. Dat kan met spaargeld, maar je kunt ook kijken of een familielening een optie is. Extra lenen via de hypotheek voor de kosten koper is niet mogelijk, want hypotheekverstrekkers financieren maximaal 100% van de marktwaarde van de nieuwe woning.
Heb je weinig of geen overwaarde en ook weinig spaargeld? Dan is het verstandig om een onafhankelijk hypotheekadviseur te raadplegen voordat je een bod uitbrengt. Zo voorkom je dat je een woning koopt die je uiteindelijk niet kunt afrekenen.
Aandachtspunten bij het inzetten van overwaarde
- Houd rekening met de eigenwoningreserve. Overwaarde die je niet inbrengt in de nieuwe woning, telt mee voor de belasting. Je mag dan minder rente aftrekken over het bedrag dat je “had kunnen inbrengen”.
- De verkoopkosten van je huidige woning (denk aan makelaarskosten) gaan af van de overwaarde. Reken dit goed door voordat je conclusies trekt.
- Bij een overbruggingskrediet betaal je tijdelijk rente. Dat kost geld, maar het geeft je wel de ruimte om snel te handelen op de woningmarkt.
- Laat je overwaarde niet smelten door impulsief te handelen. Meer eigen inleg betekent een lagere hypotheek en mogelijk minder rente per maand.
Overwaarde inzetten voor de kosten koper is voor de meeste doorstromers de meest logische en voordelige route. Het voorkomt dat je extra moet lenen voor iets wat sowieso niet meefinancierbaar is. Zorg wel dat je de timing van verkoop en aankoop goed op elkaar afstemt, en laat je bij twijfel adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur.
