De kosten koper meefinancieren in je hypotheek is niet mogelijk. Je mag in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde lenen, en de kosten koper vallen daar bovenop. Je moet die kosten dus uit eigen zak betalen. Dat is een harde regel, geen uitzondering waar je omheen kunt werken.
Wat zijn die kosten koper eigenlijk? Het gaat om de overdrachtsbelasting (voor de meeste kopers 2% van de koopsom), de notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, en eventueel de kosten voor een taxatierapport en een bouwkundige keuring. In totaal kom je al snel uit op 4% tot 6% van de koopprijs. Bij een woning van 350.000 euro betekent dat naar schatting 14.000 tot 21.000 euro die je zelf beschikbaar moet hebben.
Waarom kun je de kosten koper niet meefinancieren?
De Wet op het financieel toezicht (Wft) stelt dat hypotheekverstrekkers niet meer mogen uitlenen dan 100% van de marktwaarde van de woning. Vroeger, voor 2013, was dit anders: je kon tot wel 110% of meer lenen. Die ruimte is er niet meer. De woningwaarde is het plafond, en de kosten koper horen daar simpelweg niet bij. Ze verhogen de waarde van de woning niet, dus ze tellen niet mee.
Stel: je koopt een huis voor 300.000 euro en de taxateur stelt de marktwaarde vast op exact 300.000 euro. Dan mag je maximaal 300.000 euro lenen. De overdrachtsbelasting van 6.000 euro, de notariskosten van zo’n 2.000 tot 3.000 euro en de taxatiekosten van enkele honderden euro’s: die betaal je zelf.
Wat telt wél mee in de hypotheek?
Er is een kleine uitzondering voor energiebesparende maatregelen. Als je direct bij de aankoop investeert in isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen, mag je in sommige gevallen tot 106% van de woningwaarde lenen, waarbij het extra percentage bedoeld is voor die duurzaamheidsmaatregelen. Maar ook daarmee financier je de kosten koper niet mee. Dat extra bedrag is strikt gekoppeld aan de investeringen in energiebesparing.
Verbouwingskosten kunnen soms wél worden meegenomen in de hypotheek, mits de woning na de verbouwing ook meer waard is. Dat is dan opnieuw gebonden aan de woningwaarde na verbouwing, niet aan de koopsom. En ook hier geldt: de kosten koper blijven buiten beschouwing.
Hoe los je het dan op?
Je hebt een paar concrete opties om de kosten koper te betalen:
- Eigen spaargeld. Dit is de meest gebruikelijke oplossing. Je hebt voldoende eigen geld nodig om de kosten koper te dekken. Als vuistregel: reken op minimaal 4% tot 6% van de koopsom die je liquide beschikbaar moet hebben.
- Een schenking van ouders. Ouders mogen jaarlijks een belastingvrij bedrag schenken. Check bij de Belastingdienst wat de actuele vrijstellingen zijn, want die bedragen worden jaarlijks bijgesteld.
- Een persoonlijke lening. Technisch gezien kun je een persoonlijke lening afsluiten om de kosten koper te betalen. Dat is echter een dure oplossing vanwege de hogere rente, en hypotheekverstrekkers tellen zo’n lening mee bij de beoordeling van je maximale hypotheek. Je leencapaciteit voor de woning zelf daalt dan. Bovendien moet je de lening opgeven bij de hypotheekaanvraag.
- Een familielening. Lenen van familie is toegestaan, maar ook hier geldt dat de hypotheekverstrekker dit kan meewegen bij de beoordeling van je financiële situatie.
Wat als je net niet genoeg eigen geld hebt?
Als je de kosten koper niet volledig uit eigen middelen kunt betalen, is een woning kopen op dit moment simpelweg niet haalbaar. Er is geen legale manier om dit te omzeilen binnen de Nederlandse hypotheekregels. Wel kun je je situatie verbeteren door langer te sparen, een schenking te regelen of te wachten tot je een hogere koopsom kunt dragen zonder dat de kosten koper je financieel in de knel brengen.
Wil je weten of je überhaupt genoeg kunt lenen voor een woning? Een hypotheekadviseur kan op basis van je inkomen, schulden en eigen geld uitrekenen wat realistisch haalbaar is. Daarmee weet je meteen hoeveel spaargeld je nog nodig hebt voordat je kunt kopen.
