Kosten koper, afgekort als k.k., zijn de bijkomende kosten die je als koper betaalt bovenop de vraagprijs van een bestaande woning. Het gaat dan om drie vaste onderdelen: overdrachtsbelasting, notariskosten voor de eigendomsoverdracht en de kosten voor de inschrijving in het Kadaster. Samen maken deze posten een flink bedrag uit, en ze komen volledig voor jouw rekening als koper.
De term staat bijna altijd in de woningadvertentie vermeld. Staat er “k.k.” achter de vraagprijs, dan weet je dat je bovenop dat bedrag nog extra kosten mag verwachten. Die kosten bedragen doorgaans tussen de 4% en 6% van de aankoopprijs, afhankelijk van je situatie.
Wat valt er precies onder kosten koper?
De drie vaste onderdelen van kosten koper zijn:
- Overdrachtsbelasting: dit is een belasting die je betaalt aan de overheid bij de aankoop van een bestaande woning. Voor de meeste kopers bedraagt dit 2% van de aankoopprijs. Koop je een woning als belegging of als tweede woning? Dan betaal je 10,4% (tarief 2024-2025). Kopers tussen 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen en er zelf in gaan wonen, kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling en betalen 0% overdrachtsbelasting.
- Notariskosten voor de overdracht: een notaris stelt de leveringsakte op en begeleidt de eigendomsoverdracht. De kosten hiervoor verschillen per notaris, maar liggen naar schatting in 2025 gemiddeld tussen de 800 en 1.500 euro.
- Kadasterkosten: na de overdracht wordt de nieuwe eigendomssituatie ingeschreven in het Kadaster. Dit brengt vaste tarieven met zich mee van doorgaans enkele honderden euro’s.
Wat valt er NIET onder kosten koper?
Hier zit een veelgemaakte denkfout. Kosten koper dekt alleen de hierboven genoemde drie posten. Andere kosten die je bij een woningaankoop maakt, vallen er niet automatisch onder. Denk aan:
- Makelaarskosten (als je een aankoopmakelaar inschakelt)
- Kosten voor een bouwkundige keuring
- Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
- Notariskosten voor de hypotheekakte (dit is een aparte akte naast de leveringsakte)
- Kosten voor een taxatierapport
- Eventuele bankgarantie of borgsom
Al deze kosten komen bovenop de kosten koper. Je totale bijkomende kosten liggen daardoor in de praktijk hoger dan alleen de k.k.-posten. Reken in totaal op zo’n 4% tot 6% van de woningwaarde als je alle bijkomende kosten bij elkaar optelt.
Een rekenvoorbeeld
Stel: je koopt een bestaande woning van 350.000 euro en je bent 40 jaar. Je hebt geen recht op de startersvrijstelling.
| Post | Bedrag (schatting 2025) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (2%) | 7.000 euro |
| Notariskosten leveringsakte | ± 1.000 euro |
| Kadasterkosten | ± 200 euro |
| Totaal kosten koper | ± 8.200 euro |
Dit bedrag moet je in principe uit eigen zak betalen. Je kunt het namelijk niet meefinancieren in je hypotheek, want de hypotheek mag niet hoger zijn dan de marktwaarde van de woning (100% van de woningwaarde). Eigen spaargeld voor de bijkomende kosten is dus geen overbodige luxe, maar een harde eis in de praktijk.
Nieuwbouw: vrij op naam in plaats van kosten koper
Bij een nieuwbouwwoning zie je vaak de afkorting “v.o.n.” staan, wat staat voor vrij op naam. In dat geval betaalt de projectontwikkelaar de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte. Jij als koper hoeft die posten dan niet zelf te dragen. Dat maakt vrij op naam gunstiger dan kosten koper, al zitten er soms andere kosten in de koop die je goed moet nalopen.
Weet je nu dus wat kosten koper precies inhoudt? Dan weet je ook dat het om een concrete, wettelijk bepaalde combinatie van drie kostenposten gaat. Zie je “k.k.” in een woningadvertentie, reken dan meteen met minimaal 2% overdrachtsbelasting plus een paar honderd tot duizend euro aan notaris- en Kadasterkosten bovenop de vraagprijs. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
